マックポナム代々木公園
マックポナム代々木公園（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区富ヶ谷2丁目45-7 |
|---|---|
| 交通 | 小田急小田原線 代々木八幡駅 徒歩6分 ／ 東京メトロ千代田線 代々木公園駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1990-07（築36年） |
| 総戸数 | 28戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社マック住建 |
| 建物管理会社 | 東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
マックポナム代々木公園は、東京都渋谷区富ヶ谷にある1990年築・鉄筋コンクリート造4階建、全28戸のワンルームマンションです。代々木八幡駅・代々木公園駅ともに徒歩6分の立地で、宅建士の視点から建物の基本情報と価格の目線を中立に整理し、購入前に確認すべき点をまとめます。
立地と交通
交通は小田急小田原線の代々木八幡駅、東京メトロ千代田線の代々木公園駅がいずれも徒歩6分です。2つの路線を使い分けられる立地で、新宿方面にも都心方面にも出やすい点は、単身者向けの賃貸需要を考えるうえでプラス材料といえます。代々木公園や明治神宮にも近く、緑の多い環境で暮らしたい入居者層にも訴求しやすいエリアです。ただし実際の入居者属性や周辺の生活利便施設の充実度までは今回のデータに無いため、現地を訪れて確認することをおすすめします。
所在地は渋谷区富ヶ谷2丁目で、用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%・容積率300%、防火地域に指定されています。商業地域に近い落ち着いた住宅街で、駅前の商業施設と住宅地のバランスが取れた立地と考えられます。区域区分は市街化区域で、開発が進んでいる地域です。ただし具体的なスーパーや医療機関などの生活利便施設の配置は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は1990年7月築、鉄筋コンクリート造（コンクリートで骨組みを作る構造）の地上4階建てで、総戸数は28戸、権利形態は所有権です。築36年が経過しており、区分所有マンションとしては建物や設備の経年劣化が進んでいる時期にあたります。今後の大規模修繕や設備更新の計画がどうなっているかは今回のデータに無いため、管理組合の長期修繕計画と直近の総会議事録を売主に確認してください。
分譲会社は株式会社マック住建、管理会社は東急コミュニティーです。管理会社名は分かりますが、管理費・修繕積立金の金額や滞納状況、過去の大規模修繕の実施時期は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理規約で確かめてください。日常清掃や設備点検の頻度についても、管理会社や管理組合に直接問い合わせて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、参考値として扱う必要があります。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、安全・割安の判定は0件でした。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。最終診断日は2025年12月26日で、その後の市況変化は反映されていない点にも注意が必要です。
この棟の平均実質利回りは3.65%、平均提示価格は1975万円、家賃中央値は75,000円（家賃サンプル2件、73,000円〜77,000円）でした。エリア全体（渋谷区、診断256件）の平均実質利回り3.38%・平均提示価格4040万円・家賃中央値105,000円と比べると、提示価格は低めで利回りはやや高めですが、サンプル数の違いが大きいため単純比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から296m地点の地価公示（上原2-4-8、令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり2,120,000円で、前年の1,770,000円から19.8%上昇しています。近隣商業地域・商業地としての評価で地価は上昇傾向にありますが、地価公示は国が毎年公表する指標であり、実際の取引価格や将来の動向とは異なる場合があるため、最新の取引事例と合わせて確認することをおすすめします。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに498件あり、価格中央値は4200万円、面積中央値は35平方メートルでした。例えば元代々木町では築1984年・15平方メートルの1Rが1300万円、築1981年・40平方メートルの1Kが4000万円で取引されています。面積や築年が異なる物件が混ざっているため、これらの数字をそのままこの棟の価格評価に当てはめることはできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされています。浸水想定がある地域のため、契約前にハザードマップで具体的な浸水範囲と避難経路を確認することをおすすめします。周辺の地形が谷底低地である点も合わせて確認すると安心です。浸水想定区域内にある場合は、保険料や重要事項説明での説明内容も変わることがあるため、あわせて確認してください。
立地は2路線徒歩6分で利便性が高く、生活施設は現地確認で補ってください。
築36年・RC造で、修繕計画や管理費の詳細は書類で必ず確認してください。
診断は参考値(2件)で、エリア平均と比べても価格の妥当性は断定できません。
- 長期修繕計画と直近の総会議事録を管理組合に確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と滞納の有無を重要事項説明書で確認する
- 過去の大規模修繕の実施履歴と今後の予定を売主に確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトで最新情報を確認する
- ハザードマップで浸水想定区域と避難経路を確認する
- 周辺の取引事例と売出価格を比較し妥当性を検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.27ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.65%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.27ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 77,000円
- 73,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 28.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上原２－４－８（この棟から約296m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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