ニューステイトメナー
ニューステイトメナー（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築50年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区代々木2丁目23番1号 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 新宿駅 徒歩6分 ／ 小田急小田原線 南新宿駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1976-05（築50年） |
| 総戸数 | 892戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 東海興業株式会社 |
| 建物管理会社 | 大和ライフネクスト |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ニューステイトメナーは、東京都渋谷区代々木にある1976年築・地上14階建て・総戸数892戸の大規模マンションです。JR新宿駅から徒歩6分、小田急小田原線の南新宿駅から徒歩5分という利便性の高い立地にあり、この記事では宅建士の視点で立地・建物・相場のポジションを中立に解説します。
立地と交通
ニューステイトメナーは、JR山手線の新宿駅から徒歩6分、小田急小田原線の南新宿駅から徒歩5分の場所にあります。新宿駅は多くの路線が乗り入れる大きな駅なので、都心のどこへ行くにも便利です。渋谷区代々木という住所からも、都心へのアクセスの良さがうかがえます。通勤や通学、買い物にも使いやすい立地といえるでしょう。
周辺は国の調査で「商業地域」に指定されています。商業地域とは、お店やオフィスビルも建てやすいと決められている地域のことです。にぎやかな街の雰囲気があり便利ですが、住宅として静かさを重視する人は、実際に現地を歩いて周辺の音や人通りを自分の目と耳で確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は1976年5月に完成し、築50年になります。地上14階建て、総戸数892戸という大規模なマンションで、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）です。権利形態は所有権で、分譲は東海興業株式会社、管理は大和ライフネクストが担当しています。
築50年という年数は、建物や設備の古さ、今後かかる修繕費用が気になるポイントです。実際の修繕履歴や次の大規模修繕の予定、修繕積立金の残高は今回のデータにはないため、長期修繕計画書と管理組合の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。大規模な892戸のマンションは、修繕費用の積み立て状況が特に重要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟では過去に3件の割高診断が行われました。結果は「危険（割高）」が1件、「注意」が2件で、「安全・割安」はありませんでした。平均の実質利回り（購入費用に対して実際に得られる利益の割合）は3.83%で、渋谷区全体の平均3.38%より0.45ポイント高い結果でした。
平均の提示価格は2,307万円、家賃の中央値は90,270円でした。家賃のサンプルは80,000円から96,000円まで3件分のデータがあります。最終の診断日は2025年1月21日です。診断件数が少ないため、この結果だけで割高か割安かを決めつけず、他の情報とあわせて判断することが大切です。
比較のため渋谷区全体を見ると、256件の診断のうち「危険（割高）」が167件と最も多く、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。エリア全体では割高の傾向が強いものの、この棟自体は危険と注意が混在する結果となっています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から135m離れた代々木２－２０－１２の地価公示（国が毎年発表する土地の値段の基準）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり220万円でした。前年の196万円から12.2%上昇しており、周辺の土地の値段が上がっていることがわかります。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に977件あり、価格の中央値は3,700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は125万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、代々木地区で築1980年・35平方メートルの1Rが2,600万円、築1978年・25平方メートルの1DKが2,100万円、築2020年・40平方メートルの1LDKが5,500万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化（地震で地面が液体のようになる現象）は「しにくい」、地形はローム台地とされています。大きな水害や液状化のリスクは比較的低いと読めますが、購入前には最新のハザードマップも併せて自分で確認してください。
新宿駅・南新宿駅に近く交通は便利ですが、築50年の老朽化対応は要確認です。
棟の利回りはエリア平均より高めですが、診断件数は3件と少なく参考程度です。
地価は上昇傾向で取引も活発ですが、価格の妥当性は個別に確認する必要があります。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理会社に確認する
- 重要事項調査報告書で構造や耐震性を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状態を確認する
- 実際の賃料相場を複数の賃貸サイトで比較する
- 最新のハザードマップで水害リスクを確認する
- 現地で日当たりや周辺環境を自分の目で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.45ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.83%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.45ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 96,000円
- 90,270円
- 80,000円
この棟の家賃中央値（90,270円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 14% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／代々木２－２０－１２（この棟から約135m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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