宮益坂東豊エステート
宮益坂東豊エステート（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築56年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 渋谷区渋谷一丁目12番12号 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 渋谷駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1970-11（築56年） |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 相互整美株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
宮益坂東豊エステートは渋谷区渋谷一丁目、JR山手線渋谷駅から徒歩4分に建つ築56年の投資用ワンルームマンションです。割高診断は参考値（1件）で判定は危険（割高）、周辺の地価は上昇傾向です。宅建士の視点で立地・建物・相場・ハザードを中立に解説します。
立地と交通
宮益坂東豊エステートは渋谷区渋谷一丁目12番12号にあり、JR山手線渋谷駅から徒歩4分という駅近の立地です。用途地域は商業地域で、周辺には商業施設が集まりやすいエリアです。通勤や買い物の便利さは大きな魅力ですが、繁華街に近いぶん人通りや音など生活環境は現地で確認することをおすすめします。
この地点に関する地価公示（渋谷１－１６－９、棟から約198m）は商業地域で建蔽率80%・容積率800%・防火地域に指定されています。令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり15,600,000円で、前年の14,800,000円から5.4%上昇しました。ただし公示地点は棟そのものの数字ではなく、将来も同じ傾向が続くとは限らないため参考情報として読んでください。
建物と管理
建物は1970年11月竣工、築56年で地上9階建、権利形態は所有権です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨をコンクリートで包んで補強したつくり）とされていますが、詳しい劣化状況や耐震性については今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
総戸数は今回のデータに記載が無いため、登記簿や管理会社に確認することをおすすめします。管理会社は相互整美株式会社ですが、長期修繕計画や修繕積立金の状況、総会議事録の内容は分からないため、購入を検討する際は管理組合や売主に資料提出を求めてください。築56年という年数を踏まえると、管理の実態を具体的に確認する価値は大きいといえます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため参考値であり、この数字だけで物件の良し悪しを決めることはできません。その1件の判定は危険（割高）で、平均提示価格は6000万円、平均実質利回りはマイナス0.64%でした。利回りがマイナスという結果は気になる点として受け止め、同じ条件で再診断した場合に結果が変わる可能性も考えておく必要があります。
渋谷区全体では診断件数256件のうち、危険（割高）167件、注意30件、安全・割安58件、判定不能1件で、多い判定は危険（割高）、平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円でした。この棟自体の家賃データはサンプル数0で分からないため、賃貸の掲載サイトや管理会社に確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで545件あり、価格中央値は5500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は148万円、面積中央値は40平方メートルでした。例として、道玄坂地区の1974年築30平方メートルの1Kが3200万円、東地区の2002年築20平方メートルの1Kが3200万円という事例があります。エリアとしての取引の活発さがうかがえますが、個別の部屋の条件によって価格は大きく変わります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害リスクの観点では落ち着いた立地といえますが、高潮に関するデータは今回取得できていないため、気になる場合は渋谷区のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では評点3.6（10件）という評価が付いています。ただし具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに無いため、実際の住環境を知りたい場合は現地訪問や管理組合への聞き取りで確かめてください。
渋谷駅徒歩4分の好立地ですが、築56年で管理実態の確認がより重要です。
割高診断は参考値1件で危険（割高）、利回りもマイナスで気になる点があります。
地価は上昇傾向でも将来の保証はなく、価格は複数の情報源で確認してください。
- 総戸数や間取りを登記簿や管理会社で確認する
- 構造の詳細を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 長期修繕計画と総会議事録を管理組合に確認する
- この棟の家賃相場を賃貸掲載サイトで確認する
- 売買価格の妥当性を複数の不動産情報で確認する
- 現地訪問や管理組合への聞き取りで住環境を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.6点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -4.02ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（-0.64%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より4.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／渋谷１－１６－９（この棟から約198m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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