パールハイツ笹塚
パールハイツ笹塚（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築52年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区笹塚2丁目4-1 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 笹塚 徒歩4分 ／ 京王新線 幡ヶ谷 徒歩8分 |
| 築年 | 1974-11（築52年） |
| 総戸数 | 117戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 石田建材工業（株） |
| 建物管理会社 | ナイスコミュニティー（株） |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パールハイツ笹塚は渋谷区笹塚にある1974年竣工・地上14階建・117戸の投資用ワンルームマンションです。京王線笹塚駅徒歩4分、幡ヶ谷駅徒歩8分の立地で、割高診断の件数は1件のみの参考値、エリア全体は「危険（割高）」が最多という結果でした。
立地と交通
パールハイツ笹塚は、東京都渋谷区笹塚2丁目4-1に立つ投資用ワンルームマンションです。最寄りは京王線「笹塚」駅で徒歩4分、京王新線「幡ヶ谷」駅も使えて徒歩8分の距離にあります。2つの路線を使い分けられる場所にあるため、新宿方面など都心へのアクセスを重視する人には選びやすい立地といえます。
駅からの実際の歩きやすさや、周辺にどんな商店・施設があるかは今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、地図サービスで周辺の様子を確かめてください。笹塚駅と幡ヶ谷駅のどちらも使える点は便利ですが、日常の買い物や通院など生活のしやすさは人によって感じ方が異なるため、内見の際に自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は1974年11月に竣工し、現在の築年数は52年です。地上14階建・総戸数117戸で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨を鉄筋コンクリートで包んだ、比較的丈夫な造り）です。土地と建物の権利はいずれも所有権で、分譲会社は石田建材工業（株）、管理を担当しているのはナイスコミュニティー（株）です。
築52年という年数は、一般的なマンションの中でも古い部類に入ります。良い点としては、構造が鉄骨鉄筋コンクリート造であることや、権利形態が所有権であることが挙げられます。一方で、これまでの大規模修繕の実施状況や修繕積立金の金額、117戸に対する空室の状況などは今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を管理会社または売主に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として受け止めてください。その1件は『安全・割安』の判定で、平均実質利回り4.66%、平均提示価格1990万円、家賃93,000円という数字が出ています。ただし診断日は2024年7月29日で、2年以上前の情報であるため、現在の賃貸相場とは差が出ている可能性があります。
渋谷区全体でみると、割高診断の件数は256件あり、最も多い判定は『危険（割高）』の167件、次いで『安全・割安』が58件、『注意』が30件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の診断結果はエリア全体より利回りが高く出ていますが、診断件数が1件しかないため、この棟全体の傾向として受け取ることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から213m離れた地点（笹塚２－４４－５）の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,500,000円でした。前年の1,310,000円から14.5%上がっており、用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%・容積率300%、準防火地域に指定されています。地価が上がっているからといって、この棟の資産価値が同じように上がるとは限らないため、購入前には最新の地価公示を国土交通省のサイトで確認してください。
周辺の取引事例は545件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は2600万円、単価の中央値は1平方メートルあたり100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、笹塚で築2005年・20平方メートルの部屋が2700万円、北沢で築2015年・25平方メートルの部屋が3300万円で取引された例があります。
ハザードマップの情報では、この地点の洪水浸水想定は『なし』、地盤はローム台地で液状化しにくいとされています。用途地域は商業地域で、市街化区域内にあります。ただしハザードマップの情報は年によって更新されることがあるため、購入前には自治体の最新のハザードマップで改めて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト『マンションレビュー』では、この棟の評点は4.4、件数は23件となっています。ただし具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに無いため、興味のある方はサイトの最新ページで直接確認してください。評点が高めであることと、実際の住みやすさや管理の実態が一致するかどうかは別の話です。
診断の件数は1件のみで参考値ですが、エリア全体は『危険（割高）』が最多という結果でした。
築52年のSRC造で、修繕計画や管理の実態は総会議事録などで確認する必要があります。
地価公示は前年より14.5%上昇していますが、今後も同じ傾向が続くかは国交省の最新データで確認してください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 直近の総会議事録で大規模修繕の実施時期や管理状況を確認する
- 駅からの実際の道のりや周辺環境を現地で歩いて確認する
- 登記簿謄本で所有権や権利関係を確認する
- 最新の賃貸相場や空室状況を複数の賃貸サイトで確認する
- マンションレビューなど口コミサイトの最新コメントを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別に確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.4点23件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.28ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.66%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より1.28ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 93,000円
この棟の家賃中央値（93,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 11.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／笹塚２－４４－５（この棟から約213m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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