モデルノトッレ松濤
モデルノトッレ松濤（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区松濤2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 京王井の頭線 神泉駅 徒歩8分 ／ 山手線 渋谷駅 徒歩14分 |
| 築年 | 2008-01（築18年） |
| 総戸数 | 52戸 |
| 階数 | 地上20階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社レクシオ |
| 建物管理会社 | 株式会社レーベン・コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
モデルノトッレ松濤は、東京都渋谷区松濤2丁目に建つ2008年竣工・地上20階建て52戸の投資用ワンルームマンションです。神泉駅徒歩8分、渋谷駅徒歩14分。割高診断は参考値（1件）ながら「危険（割高）」で、渋谷区全体も同じ傾向です。
立地と交通
モデルノトッレ松濤は、京王井の頭線の神泉駅から徒歩8分、山手線の渋谷駅からも徒歩14分という立地にあります。渋谷駅まで歩いて通える距離にありながら、松濤エリアは閑静な住宅街として知られています。単身者向けの賃貸需要を考えるうえで、駅からの距離と周辺の雰囲気の両方を実際に歩いて確かめることをおすすめします。
国交省の地価公示によると、棟の近く（151m）の地点は第一種低層住居専用地域に指定されており、建蔽率60%・容積率150%という低い数値になっています。これは高い建物を建てにくい、落ち着いた住宅地という土地柄を示しています。防火の区分は準防火地域です。実際の街並みは現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2008年1月に竣工し、築18年、地上20階建て、総戸数52戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、分譲は株式会社レクシオ、管理は株式会社レーベン・コミュニティーが行っています。築18年は投資用ワンルームとしては中堅クラスの年数で、今後の大規模修繕の時期も意識しておきたい段階です。
管理組合の運営状況や長期修繕計画、過去の修繕履歴については今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。管理の実態は賃貸経営の安定性に直結するため、購入前に必ず目を通したい資料です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみ行われており、件数が3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.41%、平均提示価格は5500万円、家賃中央値は175,000円（家賃サンプル数1件）でした。1件の結果だけで棟全体の価格が割高と決めつけることはできません。
同じ渋谷区全体では256件の診断が行われており、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件という内訳で、多い判定はこの棟と同じ「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の家賃中央値はエリア全体より高めですが、診断件数1件の棟の数字と256件のエリア平均を単純に並べて優劣を決めることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から151m離れた松濤2-3-2の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,900,000円、前年の1,750,000円からの変動率は+8.6%でした。これは地価公示の一地点の数字であり、この棟の資産価値そのものを示すものではありません。
周辺の取引事例は674件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集計されており、価格中央値は4500万円、単価中央値は1平方メートルあたり134.75万円、面積中央値は35平方メートルです。例として挙げられた青葉台地区の事例では、1Kの20平方メートルが3300万円、1LDKの45平方メートルが5400万円などとなっており、同じ渋谷区内でも間取りや築年によって価格差が大きいことが分かります。
この棟そのものの水害・土砂災害などのハザード情報は今回のデータには含まれていません。地盤や浸水リスクは賃貸経営の長期的な安定性に関わるため、渋谷区が公開しているハザードマップポータルサイトで、洪水・内水・土砂災害の各リスクを購入前に必ず確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は5点満点中4点で、件数は32件となっています。ただし今回のデータには良い点・気になる点の具体的なコメント内容が含まれていないため、評点だけで住みやすさを判断することはできません。実際のコメント内容は、マンションレビューの該当ページで直接確認することをおすすめします。
割高診断は参考値（1件）ながら「危険（割高）」、渋谷区全体も同じ傾向です。
地価公示は前年比8.6%上昇していますが、将来の値上がりを約束するものではありません。
管理体制やハザードは今回データが無く、総会議事録やハザードマップで確かめる必要があります。
- 重要事項説明書で耐震性能や構造の詳細を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 賃貸仲介会社に実際の家賃相場と空室期間を聞く
- 渋谷区のハザードマップで水害・土砂災害リスクを確認する
- マンションレビューの具体的なコメントを自分で読む
- 複数の周辺取引事例と比較し価格の妥当性を検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点32件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.03ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.03ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 175,000円
この棟の家賃中央値（175,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 66.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／松濤２－３－２（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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