初台富士ハイライズ
初台富士ハイライズ（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築53年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区初台1丁目39 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 初台駅 徒歩2分 ／ 小田急小田原線 参宮橋駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1972-12（築53年） |
| 総戸数 | 34戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | RC |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
初台富士ハイライズは東京都渋谷区初台1丁目にある、京王線初台駅から徒歩2分の投資用マンションです。1972年築のRC造7階建・34戸で、診断は参考値ながら「安全・割安」の判定が出ています。立地・建物・相場を宅建士の視点でまとめました。
立地と交通
初台富士ハイライズは、東京都渋谷区初台1丁目にあり、京王線初台駅から徒歩2分という近さが大きな特徴です。小田急小田原線の参宮橋駅も徒歩9分で使えるため、2つの路線を状況に応じて使い分けられる立地です。新宿駅周辺へのアクセスも良く、通勤・通学の便は高いと言えます。
用途地域は近隣商業地域で、建蔽率は80%、容積率は300%です。防火規制は準防火地域にあたります。近隣商業地域は、商業施設と住宅が混在しやすい地域区分です。周辺にどんな店舗や施設があるかは、地図や現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
初台富士ハイライズは1972年12月に竣工し、2026年時点で築54年になります。7階建て・総戸数34戸のRC（鉄筋コンクリート）造で、権利形態は所有権です。築年数がかなり経っているため、建物全体の老朽化や設備の更新状況は、他の物件以上に気になるポイントになります。
分譲会社・管理会社・ブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿、管理組合の総会議事録で確認してください。築54年という年数では、長期修繕計画がどこまで進んでいるか、修繕積立金が十分に積まれているかが、購入後の資金計画を大きく左右します。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2024年8月31日までに1件行われており、件数が3件に満たないため参考値として扱います。その1件では「安全・割安」の判定が出ており、実質利回りは4.66%、提示価格は1720万円でした。家賃80,000円という1件のデータを基にした数字です。
一方、同じ渋谷区全体では診断256件のうち「危険（割高）」が167件と最も多く、全体の傾向としては割高判定が目立ちます。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の1件だけの数字を、エリア全体の傾向と単純に比較することはできないため、あくまで参考程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から46m離れた初台１－３８－１１の地点（近隣商業地域・商業地）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,180,000円です。前年の1,910,000円から14.1%上昇しており、建蔽率80%・容積率300%、準防火地域にあたります。地価が上昇傾向にある点は一つの材料ですが、将来の価格を保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで762件あり、価格の中央値は3400万円、単価の中央値は1平方メートルあたり122.5万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として、2025年第4四半期の西新宿では、25平方メートル・1Kの部屋が3600万円や2900万円、35平方メートルで1980年築の部屋が6000万円という事例が見られます。築年や面積によって価格差が大きいため、個別の事例をそのまま当てはめず参考程度に見るのが良いでしょう。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化は「しにくい」とされており、地形はローム台地です。周辺区域は市街化区域に指定されています。大きな水害リスクは低めに見えますが、実際の災害リスクは国のハザードマップポータルサイトで最新情報を確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4（5点満点中）、件数5件という評価がついています。具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータに無いため、詳しい内容が気になる方はマンションレビューのサイトで直接確認してください。
京王線初台駅徒歩2分で利便性は高いが、築54年のため管理体制の確認が欠かせません。
診断は1件のみの参考値で「安全・割安」ですが、件数が少なく断定はできません。
渋谷区全体は「危険（割高）」が多数派のため、個別の価格判断は慎重に行いましょう。
- 管理会社・管理体制を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- 築54年の建物の耐震診断結果を確認する
- 登記簿で権利関係や共有部分の範囲を確認する
- 現地を訪れて周辺の商業施設や生活環境を確かめる
- ハザードマップポータルで最新の災害リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.28ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.66%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より1.28ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 23.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／初台１－３８－１１（この棟から約46m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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