秀和代官山レジデンス
秀和代官山レジデンス（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築54年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 渋谷区猿楽町9-5 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 代官山 徒歩6分 |
| 築年 | 1972-04（築54年） |
| 総戸数 | 189戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 秀和株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング（株） |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
秀和代官山レジデンス（渋谷区猿楽町）は東急東横線代官山駅徒歩6分、1972年築の地上11階建て189戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定で、地価は上昇傾向にあります。宅建士の視点で立地・管理・価格を中立に解説します。
立地と交通
秀和代官山レジデンスは渋谷区猿楽町9-5にあり、東急東横線代官山駅から徒歩6分です。用途地域は第２種中高層住居専用地域（マンションなど中高層の建物を主に想定した地域という意味です）で、市街化区域に位置します。駅から近い一方で、周辺は低層の住宅も多く、落ち着いた雰囲気のエリアだと分かります。
国交省の地価公示では、棟から266m離れた猿楽町15-3の地点（第二種低層住居専用地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域）が令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,300,000円でした。前年の2,000,000円から15%上昇しており、周辺の土地の値段は上がっている様子がうかがえます。ただしこの地点は棟そのものの住所ではないため、位置関係は地図で確認してください。
建物と管理
建物は1972年4月の竣工で、築54年が経っています。地上11階建て、総戸数189戸の鉄筋コンクリート造（コンクリートの中に鉄の骨組みを入れた丈夫な構造という意味です）で、権利形態は所有権です。分譲した会社は秀和株式会社、管理をしているのは日本ハウズイング株式会社です。
築54年の建物では、耐震診断の実施状況や大規模修繕の履歴が住み心地や将来の修繕費に大きく関わりますが、今回のデータには含まれていません。重要事項説明書や管理組合の長期修繕計画・総会議事録で、耐震性と修繕の計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値です。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入価格に対して実質的に手元に残る利益の割合という意味です）は3.55%、平均提示価格は4,300万円、家賃は148,000円でした。最終診断日は2024年7月26日です。1件の結果だけで物件全体の価格の妥当性を断定することはできません。
渋谷区全体では256件の診断があり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件でした。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の利回り3.55%はエリア平均よりやや高めですが、提示価格と家賃もエリア平均より高く、単純に「お得」とは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引事例データによると、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺694件の価格中央値は5,200万円、1平方メートルあたりの単価中央値は146万円、面積中央値は35平方メートルでした。例えば代官山町では2025年第4四半期に、50平方メートルの1LDK（築1998年）が14,000万円で取引されています。これらは広さや築年が異なる事例を含むため、自分の検討物件との単純比較には注意が必要です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。大きな水害や液状化のリスクは低めと読めますが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に自治体の最新のハザードマップも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.9、件数23件という記録があります。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
築54年のヴィンテージマンションで、立地は代官山駅徒歩6分と良好です。
割高診断は1件のみの参考値で「危険（割高）」、断定はできません。
地価は上昇傾向ですが、修繕履歴や耐震性は書類で必ず確認してください。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合や売主に確認する
- 耐震診断の実施状況を重要事項説明書で確認する
- 現在の賃料と入居状況を賃貸借契約書で確認する
- 地価公示地点（猿楽町15-3）と棟の位置関係を地図で確認する
- 周辺取引事例の間取りや築年の違いを踏まえて比較する
- マンションレビューの口コミ内容を原文で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.9点23件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.55%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 148,000円
この棟の家賃中央値（148,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 41% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／猿楽町１５－３（この棟から約266m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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