コート代官山
コート代官山（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区恵比寿西1丁目33-18 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 代官山駅 徒歩4分 ／ 東急東横線 中目黒駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1986-02（築40年） |
| 総戸数 | 53戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 東洋不動産(株) |
| 建物管理会社 | (株)大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コート代官山は東京都渋谷区恵比寿西に建つ、東急東横線代官山駅徒歩4分・築40年・総戸数53戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が続き、価格の見極めが大切な棟です。
立地と交通
コート代官山は東京都渋谷区恵比寿西1丁目33-18に位置し、東急東横線代官山駅から徒歩4分、同じ東横線の中目黒駅からも徒歩7分という2路線が使える立地です。代官山・中目黒エリアはおしゃれな街として人気があり、通勤や通学だけでなく暮らしやすさも意識されやすい場所といえます。
近くの地価公示地点（恵比寿南３－２－１７、棟から212m）は商業地域に指定され、建蔽率80%・容積率500%・防火地域という条件です。ただしこれは棟そのものの数値ではなく周辺地点のデータなので、実際の用途地域や建築条件は登記簿や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は1986年2月に竣工し、築40年を迎えた鉄骨鉄筋コンクリート（SRC、鉄骨のまわりを鉄筋コンクリートで固めた構造）造・地上14階建てで、総戸数は53戸です。権利形態は所有権で、分譲は東洋不動産(株)が手がけました。
管理は(株)大京アステージが担当しています。築40年という年数を踏まえると、これまでの大規模修繕の実施状況や修繕積立金の残高が気になるところですが、今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」という判定で、平均実質利回りは3.04%、平均提示価格は3240万円でした。家賃は88,000円〜105,000円（中央値96,500円、サンプル2件）で、最終診断日は2023年11月28日です。
同じ渋谷区エリア全体では256件の診断があり、「危険（割高）」が167件と最も多く、平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円でした。棟の数値はエリア平均より利回りがやや低く見えますが、棟側は2件のみの参考値なので、この比較だけで割高・割安を断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
恵比寿南３－２－１７の地価公示地点（棟から212m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり525万円、前年の448万円から17.2%上昇しました。地価公示は公的な土地の価格指標ですが、マンション一室の価格とは直接イコールではない点に注意してください。
周辺の取引事例は742件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は5000万円、面積中央値は35平方メートルでした。例として2025年第4四半期の代官山町では、築1998年・50平方メートルの1LDKが14000万円、築1971年・60平方メートルの1LDKが10000万円で取引されています。面積や築年が異なる事例も含まれるため、自分が検討する部屋の条件に近い事例かどうかを確かめてください。
ハザード情報では洪水浸水想定が「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。用途地域は商業地域・市街化区域です。これらは国の公開データに基づく目安なので、購入前にはハザードマップポータルサイトなど最新の公的情報も合わせて確認してください。
割高診断は参考値ですが2件とも「危険（割高）」で、価格は慎重に検討すべきです。
築40年の建物は修繕積立金や長期修繕計画を必ず確認してから判断してください。
地価は上昇傾向でも、個々の部屋の価格が妥当かは別に調べる必要があります。
- 登記簿で所有権・構造・築年を確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の状況を確認する
- 長期修繕計画書で今後の大規模修繕予定を確認する
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 家賃相場は賃貸情報サイトなど複数で突き合わせて確認する
- ハザードマップポータルサイトで最新の浸水・液状化情報を確認する
- これらが揃っても買ってよいという意味ではありません。価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.34ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.04%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.34ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 105,000円
- 88,000円
この棟の家賃中央値（96,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 8.1% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／恵比寿南３－２－１７（この棟から約212m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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