青山パークタワー
青山パークタワー（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区渋谷1丁目19番18号 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ副都心線 渋谷駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ半蔵門線 渋谷駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2003-03（築23年） |
| 総戸数 | 314戸 |
| 階数 | 地上34階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 三井不動産(株)他3社JV |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
青山パークタワーは東京都渋谷区渋谷1丁目、副都心線渋谷駅徒歩4分に立つ2003年竣工・地上34階建て314戸のマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が目立ち、周辺相場と合わせて中立に整理します。
立地と交通
青山パークタワーは東京都渋谷区渋谷1丁目19番18号に位置する2003年竣工のマンションです。最寄り駅は東京メトロ副都心線の渋谷駅で徒歩4分、東京メトロ半蔵門線の渋谷駅からも徒歩6分と、複数の路線を利用できる立地です。渋谷駅周辺は商業施設やオフィスビルが集中するエリアで、電車通勤や通学のアクセスは良好と考えられます。
一方で、駅からの実際の体感距離や、夜間の人通り・騒音の程度は今回のデータには無いため、平日・休日や朝晩など異なる時間帯に自分の足で歩いて確かめてください。エリアの雰囲気は時間帯によって変わることが多いため、現地確認は購入判断の前に欠かせない手順です。
建物と管理
建物は2003年3月に竣工し、2026年時点で築23年を迎えています。地上34階建て、総戸数314戸という大規模な鉄筋コンクリート造（RC造、鉄筋とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造）のマンションで、権利形態は所有権です。分譲は三井不動産(株)他3社によるJV（複数の会社が共同で行う事業）、管理は三井不動産レジデンシャルサービス(株)が担当しています。
管理体制の日々の運用状況や修繕積立金の金額、長期修繕計画の具体的な内容は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主または管理会社に確かめてください。築23年というタイミングは、大規模修繕工事がこれまで何回行われたか、次回はいつ予定されているかを確認する良い目安になります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱い、この数字で物件の良し悪しを断定することはできません。2件とも判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.6%、平均提示価格は11,250万円でした。家賃は中央値260,000円（最小255,000円、最大265,000円、サンプル2件）、最終診断日は2025年4月28日です。
比較のため渋谷区エリア全体の診断結果も見ると、256件のうち「危険（割高）」が167件と最も多く、次いで「安全・割安」58件、「注意」30件、「判定不能」1件でした。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。棟とエリア全体では規模や間取り、築年数の分布が異なる可能性が高いため、数字を単純に比較せず、あくまで参考情報として見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から131m離れた神宮前5-34-3地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり2,020,000円で、前年の1,820,000円から11%上昇しました。この地点は第一種中高層住居専用地域の住宅地で、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域に指定されています。ただし棟自体の用途地域は第2種住居地域（市街化区域）であり、地価公示の対象地点とは指定内容が異なる点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で564件あり、価格中央値は5,100万円、単価中央値は1平方メートルあたり143.3万円、面積中央値は40平方メートルです。例として2025年第4四半期の道玄坂地区では1K・30平方メートル・築1974年の物件が3,200万円で取引されています。取引事例は築年や間取り、広さがさまざまなため、この棟の価格判断に直接使うのではなく、周辺相場の幅を知る参考情報として捉えてください。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」と公表されています。高潮に関するデータは今回の情報に含まれていないため、渋谷区が公開しているハザードマップで確かめてください。
渋谷駅徒歩4分の好立地ですが、割高診断は参考値で2件とも「危険（割高）」でした。
築23年のRC造・総戸数314戸で、管理体制の詳細は総会議事録等で確認が必要です。
周辺地価は上昇傾向ですが、取引事例との比較は参考情報として慎重に見てください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理体制の実態を確かめる
- 重要事項説明書で建物構造・権利関係を確認する
- 高潮を含む周辺ハザードを区のハザードマップで確認する
- 割高診断は参考値のため追加の診断データを確認する
- 周辺取引事例と購入予定価格を個別に比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途判断が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.7点70件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.78ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.6%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.78ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 265,000円
- 255,000円
この棟の家賃中央値（260,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 147.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／神宮前５－３４－３（この棟から約131m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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