代官山アドレス ザ・タワー

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

代官山アドレス ザ・タワーは東京都渋谷区代官山町、東急東横線代官山駅から徒歩1分にある36階建・501戸のタワーマンションです。2000年竣工で築26年。割高診断は参考値1件ながら「危険（割高）」、渋谷区エリア全体でも割高判定が多く、価格の見極めが必要な棟です。

立地と交通

代官山アドレス ザ・タワーは東京都渋谷区代官山町にあり、東急東横線代官山駅から徒歩1分の場所に建っています。駅前はブランド店やカフェが並ぶ代官山らしい雰囲気で、買い物や食事の面では便利な立地と言えます。タワーマンションならではの眺望も期待できる場所です。

東京メトロ日比谷線の恵比寿駅も徒歩9分で利用できるため、2つの路線を使い分けられます。恵比寿駅からはJR山手線や埼京線にも乗り換えられるので、通勤や通学の行き先の選択肢が広い点は良いところです。一方で、タワー内の住戸数が多いため、朝の混雑時はエレベーター待ちが発生することもあります。

建物と管理

建物は2000年8月に竣工し、築26年になります。地上36階建で総戸数は501戸という大規模なタワーマンションです。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨を鉄筋コンクリートで囲んだ丈夫な構造のことです）、権利形態は所有権です。分譲は鹿島建設株式会社と大成建設株式会社、管理は鹿島建物総合管理株式会社が担っています。

501戸という規模の大きさは、スケールメリットで管理費が抑えられる可能性がある一方、修繕の合意形成に時間がかかることもあります。実際の管理状況や今後の修繕計画、修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.61%、平均提示価格は7250万円、家賃は中央値180,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2024年6月27日です。件数が少ないため、この1件の結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。

エリアである渋谷区全体では256件の診断があり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の提示価格はエリア平均より高く、利回りはエリア平均より低い形になっていますが、1件の診断結果なので傾向の確認にとどめてください。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国土交通省の地価公示によると、棟から195m離れた恵比寿西2-12-6の地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり2,000,000円で、前年の1,830,000円から9.3%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域の住宅地です。地価は上がっていますが、これは地点ごとの数字であり、棟の資産価値を直接示すものではありません。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで694件あり、価格の中央値は5200万円、1平方メートルあたりの単価中央値は146万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として2025年第4四半期の代官山町では、築1998年・50平方メートルの1LDKが14000万円、築1998年・60平方メートルの1LDKが13000万円といった事例があります。価格帯には幅があるため、面積や築年の違いを踏まえて見る必要があります。

洪水や土砂災害などのハザード情報は今回のデータに無いため、渋谷区が公開しているハザードマップで確かめてください。代官山周辺は坂の多い地形でもあるため、浸水だけでなく崖地や急傾斜地の指定があるかどうかも合わせて確認しておくと、住んでからの安心材料になります。

住んでいる人・検討した人の声

口コミサイト「マンションレビュー」では評点4.4（48件）となっています。ただし、具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイト本体で個別の投稿内容を確かめてください。評点だけでなく、投稿の中身まで見ることで、暮らしの実感がより分かります。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 4.4点48件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-03確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）

この棟の平均実質利回り（2.61%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.77ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（180,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 71.4% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。

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