パークアヴェニュー新宿西
パークアヴェニュー新宿西（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区本町4丁目11-1 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1992-03（築34年） |
| 総戸数 | 55戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 旭化成工業 |
| 建物管理会社 | 東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
「パークアヴェニュー新宿西」は東京都渋谷区本町にある1992年築・地上5階建、55戸のワンルームマンションです。都営大江戸線西新宿五丁目駅から徒歩5分。価格の参考値や周辺地価の動き、ハザード情報を宅建士の視点でまとめました。地価公示は前年より上昇しており、価格を見極める材料として役立ちます。
立地と交通
本物件は東京都渋谷区本町にあり、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅から徒歩5分の距離です。地下鉄の駅まで徒歩5分は、通勤や買い物に便利な範囲といえます。単身者向けのワンルームマンションにとって、駅からの近さは入居者を探しやすくする条件のひとつです。
この場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に区分されています。近隣商業地域とは、お店やオフィスも建てやすく、住宅だけでなく商業施設も混在しやすい地域という意味です。賃貸需要の背景を知る手がかりになりますが、実際の人通りや店舗の種類は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は1992年3月に竣工し、築34年です。地上5階建て、総戸数55戸、構造は鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲は旭化成工業、管理は東急コミュニティーが担当しています。管理会社が大手である点は、日常の清掃や設備の管理体制を考えるうえで参考になります。
長期修繕計画の内容や修繕積立金の金額、過去の大規模修繕の実施履歴は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認することをおすすめします。築年数の長い建物は、修繕の履行状況によって維持費の見通しが変わってきます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として受け止めてください。2件の判定は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」は0件でした。件数が少ないため、この結果だけで物件の価格が高いか安いかを断定することはできません。あくまで目安として捉えてください。
参考値として、平均実質利回りは4.06%、平均提示価格は2,125万円でした。想定家賃の中央値は80,000円で、78,000円から82,000円の間に収まっています。ただし家賃のサンプルも2件のみで、最終診断日は2023年6月18日と少し前のため、現在の相場感とずれている可能性があります。
同じ渋谷区エリア全体では256件の診断があり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4,040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟とエリア平均を比べると、提示価格や家賃の水準に違いが見られますが、件数が少ない棟の数字は参考値である点を踏まえて読んでください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、本物件から228m離れた弥生町１－３５－１３の地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり764,000円でした。前年の700,000円から9.1%上昇しています。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域に指定されています。これは物件自体の数値ではなく、近くの地点の公示データである点に注意してください。地価公示は実際の取引価格ではなく行政が毎年示す目安なので、この数字だけで物件の価格を判断しないようにしてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで835件あり、価格の中央値は3,000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は113.3万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の西新宿地区では、20平方メートルの1Kが2,900万円や3,400万円、25平方メートルの1Kが2,900万円で取引されています。これらは本物件とは別の部屋の実例なので、価格の目安として参考にしてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5mから3mとされており、地形はローム台地、液状化は「液状化しにくい」と評価されています。浸水想定がある地域なので、実際の避難経路や保険の内容は自治体のハザードマップや重要事項説明書で確認することをおすすめします。
割高診断は2件のみの参考値で、危険1件・注意1件という結果でした。
渋谷区エリア全体は危険（割高）判定が多く、提示価格や家賃の水準差に注意が必要です。
地価は上昇傾向ですが、浸水想定や修繕計画など確認すべき点も残っています。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の額を管理組合に確認する
- 過去の大規模修繕の実施履歴を売主や管理会社に確認する
- 現在の空室状況と直近の家賃実績を確認する
- 浸水想定区域の詳細と避難経路をハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- 割高診断の件数が少ないため最新の診断結果も確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.68ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.06%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.68ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 82,000円
- 78,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 23.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／弥生町１－３５－１３（この棟から約228m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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