セルフィスタ渋谷
セルフィスタ渋谷（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区桜丘町29-16 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 渋谷駅 徒歩7分 ／ 東急東横線 代官山駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2009-12（築16年） |
| 総戸数 | 67戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
セルフィスタ渋谷は渋谷区桜丘町にある2009年築・地上10階建て67戸のワンルーム投資用マンションです。JR渋谷駅徒歩7分、東急東横線代官山駅徒歩12分の立地を中心に、建物・管理・相場・リスクを宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
セルフィスタ渋谷は、東京都渋谷区桜丘町29-16に位置し、JR山手線渋谷駅まで徒歩7分、東急東横線代官山駅まで徒歩12分という立地です。渋谷駅は複数路線が乗り入れる主要ターミナル駅で、通勤・通学の利便性は高いといえます。
渋谷駅周辺は商業施設やオフィスが集積するエリアで、代官山方面は落ち着いた住宅街としても知られています。ただし、周辺のスーパーや学校など具体的な生活施設の情報は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2009年12月に竣工した鉄筋コンクリート造（RC造）、地上10階建て、総戸数67戸のマンションです。権利形態は所有権で、分譲は大京、管理は大京アステージが担当しています。築17年で、設備や躯体の老朽化が本格化する時期に差し掛かっています。
修繕積立金の金額や長期修繕計画の内容、過去の大規模修繕の実施履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として受け止めてください。内訳は「注意」が1件、「安全・割安」が1件で判定が割れています。平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利益率を示す言葉）は3.47%、平均提示価格は5,090万円でした。
家賃は2件のサンプルで中央値164,000円、幅は155,000円〜173,000円です。一方、渋谷区全体では256件の診断があり、「危険（割高）」が167件と最も多く、平均実質利回り3.38%、平均提示価格4,040万円、家賃中央値105,000円でした。エリア全体は割高傾向が強い点は参考になりますが、この棟自体の判定は件数が少なく断定できません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（桜丘町１４－６、棟から約248m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり4,450,000円、前年の3,450,000円から29%の上昇となりました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されており、地価は上昇基調にあります。ただしこれは地点のデータであり、物件そのものの評価ではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期で895件あり、価格中央値は4,800万円、面積中央値は35平方メートルでした。例として2025年第4四半期には、道玄坂地区の1974年築30平方メートル・1Kが3,200万円、東地区の2002年築20平方メートル・1Kが3,200万円などの取引がありました。これらは築年数や間取りが本物件と異なる例も含むため、単純比較には注意してください。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、地形はローム台地で液状化はしにくいとされています。高潮のデータは今回のデータに無いため、渋谷区のハザードマップで確かめてください。また、用途地域データとして第2種住居地域・市街化区域という情報もあり、地価公示地点の商業地域とは異なるため、実際の用途地域は都市計画図や登記簿で確かめてください。
築17年・渋谷駅徒歩7分の好立地ですが、診断件数が少なく相場判定は参考値にとどまります。
地価公示は29%上昇と強含みですが、周辺取引には築古物件も混在し単純比較は禁物です。
修繕積立金や管理体制など不明点は、売主や管理会社への資料請求で確認しましょう。
- 修繕積立金の金額と長期修繕計画の内容を確認する
- 管理組合総会議事録で管理体制を確認する
- 実際の家賃相場を複数の資料で確認する
- 用途地域・建蔽率・容積率を登記簿や都市計画図で確認する
- 高潮や浸水リスクを区のハザードマップで確認する
- 周辺取引事例の築年数や面積の違いを踏まえて比較する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.7点12件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.09ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.47%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.09ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 173,000円
- 155,000円
この棟の家賃中央値（164,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 56.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／桜丘町１４－６（この棟から約248m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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