初台スカイレジテル
初台スカイレジテル（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区初台1-54-4 |
|---|---|
| 交通 | 京王新線 初台駅 徒歩2分 ／ 小田急線 参宮橋駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1982-11（築44年） |
| 総戸数 | 98戸 |
| 階数 | 地上11建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 飛栄不動産販売 |
| 建物管理会社 | 東急コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
初台スカイレジテルは、東京都渋谷区初台にある1982年11月竣工・地上11階建て・総戸数98戸のワンルームマンションです。京王新線初台駅から徒歩2分で小田急線参宮橋駅も使えます。割高診断は参考値ながら割安傾向で、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
初台スカイレジテルは、京王新線初台駅から徒歩2分の場所にあります。徒歩2分は駅からとても近い距離で、雨の日でも通勤や通学がしやすい立地です。さらに小田急線参宮橋駅からも徒歩11分で利用できるため、2つの路線を状況に合わせて選べる点も魅力といえます。
初台駅の周辺は商業地域に指定されており、近隣に商業施設や飲食店が集まりやすい用途地域です。実際にどのようなお店が近くにあるかは、物件情報だけでは分からないため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は1982年11月に竣工し、築44年が経っています。地上11階建てで総戸数は98戸、構造はSRC造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）です。土地の権利は所有権で、分譲会社は飛栄不動産販売、管理会社は東急コミュニティです。
築44年という年数は、建物の古さを示す目安の一つです。外壁や設備の修繕がどのように行われてきたか、今後の修繕計画がどうなっているかは今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社か売主に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
初台スカイレジテルの割高診断は、これまでに1件しか行われていません。件数が3件に満たないため、ここでの数字は参考値として読んでください。その1件の判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.24%、平均提示価格は2700万円、想定家賃は110,000円でした（最終診断日は2023年1月26日）。
一方、渋谷区全体では256件の診断が行われており、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした。内訳は「危険（割高）」167件、「注意」30件、「安全・割安」58件、「判定不能」1件です。渋谷区の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の1件だけの結果とエリア全体の傾向は単純に比べられないため、同じ建物内の別の部屋や近隣の物件でも診断を重ねて確かめることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から106m離れた地価公示の地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,180,000円でした。前年の1,910,000円から14.1%上昇しており、近隣商業地域・商業地という区分です。建蔽率は80%、容積率は300%、準防火地域に指定されています。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに676件の取引があり、価格の中央値は3300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば西新宿では2025年第4四半期に25平方メートル・1Kの部屋が3600万円や2900万円で取引されています。これらは周辺の目安であり、この棟そのものの取引価格ではない点に注意してください。
ハザードの面では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。災害リスクが低めに出ているデータですが、最新のハザードマップは自治体のサイトでも確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.7、件数は11件となっています。ただし、具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで実際のコメントを確かめてください。
評点やレビュー件数は、住んでいる人の満足度の参考になりますが、投資用物件としての価格の妥当性とは別の指標です。購入を検討する場合は、口コミの評価だけでなく、前の章で触れた診断の数字も合わせて確認することをおすすめします。
初台駅徒歩2分の駅近物件で、交通の便は良好です。
割高診断は参考値で、追加の診断と相場確認が欠かせません。
築44年のため、修繕計画と管理状況を事前に確認しましょう。
- 築44年の修繕履歴と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 総戸数98戸の空室状況や賃貸需要を管理会社に確認する
- 割高診断は参考値のため追加の診断で確かめる
- 地価公示の変動率14.1%の背景を自治体に確認する
- 最新のハザードマップを自治体サイトで確認する
- マンションレビューの口コミ内容を実際に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.7点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.86ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.24%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.86ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
この棟の家賃中央値（110,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 4.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／初台１－３８－１１（この棟から約106m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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