ピアース渋谷
ピアース渋谷（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築4年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区桜丘町10-6 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 渋谷駅 徒歩9分 ／ 東急東横線 代官山駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2022-11（築4年） |
| 総戸数 | 67戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社モリモト |
| 建物管理会社 | モリモトクオリティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ピアース渋谷は東京都渋谷区桜丘町にある地上14階建・67戸のマンションです。渋谷駅徒歩9分、代官山駅徒歩12分の立地で、2022年11月竣工の築4年です。割高診断では3件とも「危険（割高）」という判定で、価格が家賃に対して高めの可能性があります。
立地と交通
ピアース渋谷は、JR山手線渋谷駅から徒歩9分、東急東横線代官山駅から徒歩12分の場所にあります。2つの路線を使い分けられる立地で、渋谷・代官山のどちらの街も生活圏に入ります。通勤や買い物の行き先に選択肢がある点は、賃貸に出すときの強みになる可能性があります。
所在地の渋谷区桜丘町は、用途地域が商業地域に指定されており、店舗やオフィスビルが建ちやすい地域です。商業地域は建物を高く建てやすい一方、住宅街のような静けさとは違う雰囲気になることもあります。実際の周辺環境や夜の人通りは、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
渋谷駅は複数路線が乗り入れる大きな駅で、徒歩9分は人によって近いと感じるか遠いと感じるか分かれる距離です。代官山駅までの徒歩12分も合わせて検討すると、通勤先や生活スタイルによって使う駅を選べる点が特徴です。駅までの道のりに坂道があるかどうかは、今回のデータには含まれていないため、実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2022年11月に竣工した築4年のマンションで、構造は鉄筋コンクリート造、地上14階建、総戸数は67戸です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有する形になります。築浅のため、現時点では大きな修繕が発生しにくい時期とみられますが、将来の修繕費については別途の確認が必要です。
分譲会社は株式会社モリモト、管理会社はモリモトクオリティです。日々の清掃や設備点検の具体的な内容、修繕積立金の金額、管理組合の運営状況は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書と管理組合の総会議事録・長期修繕計画で確かめてください。
総戸数67戸という規模は、ワンルームタイプのマンションとしては中規模です。間取りの詳細や専有面積は今回のデータに無いため、販売図面やレインズの取引情報で確認してください。専有面積によって想定される賃料や管理費も変わるため、具体的な間取り図を事前に取り寄せることが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、3件とも「危険（割高）」という判定でした。平均の実質利回り（物件価格に対して、家賃収入から経費を引いた分がどれくらいの割合で戻ってくるかを示す数字）は3.12%で、渋谷区全体の平均3.38%より0.26ポイント低い結果です。
平均提示価格は8063万円で、渋谷区全体の平均4040万円より高めです。家賃の中央値は225,000円で、区全体の中央値105,000円より高く、部屋の広さや仕様の違いが価格差に影響している可能性があります。診断件数は3件のため、今後件数が増えると判定の内訳が変わる可能性もあります。
「危険（割高）」という判定は、提示されている価格が、家賃から見込める利回りに対して高すぎる可能性があることを示します。3件全てが同じ判定だった点は、価格設定を慎重に見る材料になります。ただし今回のサンプルは3件のみのため、断定的な判断は避けるべきです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から144m離れた桜丘町14-6の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり4,450,000円でした。前年の3,450,000円から29%上がっており、商業地域・建蔽率80%・容積率500%・防火地域という条件です。地価の上昇は、将来の固定資産税や周辺の開発動向にも関わります。
周辺の取引事例は685件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は5200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は145.7万円、面積の中央値は35m2でした。例として、2025年第4四半期に道玄坂で3200万円・30m2・1Kの取引、東地区で3200万円・20m2・1Kの取引が成立しています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っておらず、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。これは安心材料の一つですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に渋谷区の最新情報を確認することをおすすめします。
地価の上昇率29%は、同じ地点での前年からの変化を示すもので、今後も同じペースで上がり続けると決まったわけではありません。地価と物件の売買価格は連動するとは限らないため、周辺の取引事例と合わせて確認することが大切です。
割高診断は3件とも「危険（割高）」で、価格が家賃に見合わない可能性があります。
渋谷駅・代官山駅の2駅利用でき、築4年のRC造・所有権の棟です。
地価は上昇傾向ですが、価格の妥当性は重要事項説明書等で個別に確認が必要です。
- 重要事項説明書で管理費・修繕積立金の金額を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 周辺の実際の家賃相場を複数の賃貸サイトで比較する
- 最新のハザードマップを渋谷区の窓口で確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.12%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 233,000円
- 225,000円
- 208,000円
この棟の家賃中央値（225,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 114.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／桜丘町１４－６（この棟から約144m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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