マイキャッスル渋谷JP
マイキャッスル渋谷JP（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築29年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区円山町10-18 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 渋谷駅 徒歩8分 ／ 京王井の頭線 神泉駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1997-06（築29年） |
| 総戸数 | 160戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 山田建設(株) |
| 建物管理会社 | (株)大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
マイキャッスル渋谷JPは、東京都渋谷区円山町にある1997年竣工・11階建160戸のワンルームマンションです。JR渋谷駅徒歩8分、京王井の頭線神泉駅徒歩4分と交通は便利ですが、割高診断の件数はまだ2件のみで参考値にとどまり、価格や利回りの妥当性は個別の確認が必要です。
立地と交通
マイキャッスル渋谷JPは、東京都渋谷区円山町10-18に建つワンルームマンションです。交通は、JR山手線渋谷駅まで徒歩8分、京王井の頭線神泉駅までは徒歩4分と、2つの路線を使い分けられる立地です。渋谷駅周辺は商業や飲食店が集まるエリアで、日常の買い物や通勤・通学の便は良いと言えます。
このエリアの用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は400%と定められています。また防火地域にも指定されており、火災に強い建物が求められる区域です。こうした規制は土地の使われ方を示すものであり、建物自体の価格や質を直接表すものではない点に注意してください。
建物と管理
建物は1997年6月に竣工し、築29年です。11階建・総戸数160戸の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨の骨組みをコンクリートで包んだ丈夫な構造）で、権利形態は所有権です。分譲は山田建設(株)、管理は(株)大京アステージが担当しています。
修繕の実施状況や管理組合の運営状況は今回のデータに含まれていないため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。耐震性についての詳しい診断結果も分からないため、重要事項説明書や耐震診断報告書の有無を仲介担当者に確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件に満たないため参考値として捉えてください。判定の内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.47%、平均提示価格は2600万円、家賃の中央値は86,500円（85,000円〜88,000円、サンプル2件）でした。最終診断日は2025年7月20日です。
渋谷区全体でみると、診断件数は256件あり、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃の中央値は105,000円です。この棟の提示価格や家賃はエリア平均より低めですが、利回り自体は近い水準にあります。ただし棟の診断件数が少ないため、この比較も参考程度に留めてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が公表する地価公示によると、棟から44m離れた円山町1-12の地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり2,310,000円で、前年の1,980,000円から16.7%上昇しています。この地点は商業地域に指定されています。地価の上昇は土地の需要を示す材料の一つですが、個別の物件価格が同じように上がるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで753件あり、価格の中央値は4700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は136万円、面積の中央値は35m²でした。例えば2025年第4四半期の青葉台地区では、1K・20m²で3300万円、1LDK・45m²（1978年築）で5400万円、1DK・35m²（1968年築）で2400万円の取引がありました。間取りや築年によって価格差が大きいため、単純な比較には注意が必要です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は安定した「ローム台地」とされています。これらは今回のデータに基づく参考情報であり、最新のハザードマップや自治体の防災情報も合わせて確認することをおすすめします。
渋谷駅・神泉駅から徒歩圏で立地は良いですが、割高診断は2件のみで参考値です。
棟の提示価格2600万円はエリア平均4040万円より低く、家賃も低めで利回りは近い水準です。
地価は16.7%上昇していますが、管理状況や耐震性は売主や管理会社への確認が必要です。
- 重要事項説明書で耐震基準や法令上の制限を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 登記簿で所有権・抵当権の状況を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃・契約期間を確認する
- ハザードマップで最新の浸水・地震リスクを確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別だから。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.09ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.47%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.09ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
- 85,000円
この棟の家賃中央値（86,500円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 17.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／円山町１－１２（この棟から約44m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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