プロフ南大井
プロフ南大井（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区南大井3丁目8-16 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 大森駅 徒歩8分 ／ 京急本線 大森海岸駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2005-03（築21年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社エスティア |
| 建物管理会社 | 葛城建物株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プロフ南大井は東京都品川区南大井にある、2005年3月竣工・地上8階建全29戸のワンルームマンションです。大森駅と大森海岸駅の2駅が使える立地で、宅建士の視点から立地・建物・価格帯を中立に解説します。
立地と交通
プロフ南大井は、JR京浜東北線「大森駅」から徒歩8分、京急本線「大森海岸駅」から徒歩9分の場所にあります。2つの路線を使い分けられるため、通勤や通学のルートを選びやすい立地と言えます。どちらの駅からも徒歩圏内という点は、ワンルーム投資で入居者を探すうえで一つの強みになりやすいところです。
この棟がある場所は近隣商業地域という、お店やオフィスも建てやすい地域に指定されています。実際の駅までの道のりの歩きやすさや、周辺の商店・生活環境の様子は今回のデータに無いため、現地を実際に歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2005年3月に竣工した、RC造（鉄筋コンクリート造）の地上8階建てで、総戸数は29戸です。築年数は21年で、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社エスティア、管理会社は葛城建物株式会社となっています。
管理組合の運営状況や修繕積立金の金額、これまでの大規模修繕の履歴については今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。築21年という年数を踏まえると、修繕の計画がどの段階にあるかは特に気になるところです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」という判定で、平均の実質利回りは3.16%、平均の提示価格は2350万円でした。家賃は中央値80,500円（最小80,000円〜最大81,000円、家賃サンプル数2件）でした。
同じ品川区での診断の件数は179件あり、「危険（割高）」が102件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件で、多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の診断の件数はまだ少ないため、エリア全体の傾向と比べて参考程度に読んでください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から7mの地点の地価公示は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,370,000円です。前年の1,180,000円から16.1%上がっており、近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価の上昇がそのまま建物の値上がりを約束するわけではない点には注意が必要です。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は608件あり、価格の中央値は2,400万円、単価の中央値は1平方メートルあたり101万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期の南大井では、20平方メートル・1Kで2,500万円や3,200万円という取引がありました。
国交省のデータでは、この辺りは洪水で0.5〜3mの浸水想定があり、高潮では1m以上3m未満の想定、地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地とされています。具体的な浸水範囲や避難経路、液状化対策の有無は今回のデータに無いため、自治体のハザードマップと重要事項説明書で確かめてください。
大森駅・大森海岸駅の2駅が使える立地で、築21年・全29戸のRC造マンションです。
割高診断の件数は2件で参考値ですが、2件とも危険（割高）という結果でした。
地価は上昇傾向でも浸水・液状化のリスクがあり、現地と公的データの両方で確かめる必要があります。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 修繕積立金の額と過去の修繕履歴を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化の範囲を確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か確認する
- 診断の件数が少ないため追加の相場情報も集める
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.37ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.16%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.37ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 81,000円
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,500円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 13.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大井３－８－１７（この棟から約7m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
