大森ロイヤルハイツ
大森ロイヤルハイツ（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 品川区南大井3-26-4 |
|---|---|
| 交通 | 京浜急行線 大森海岸駅 徒歩2分 ／ JR京浜東北線 大森駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1980-05（築46年） |
| 総戸数 | 20戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 大和ライフネクスト(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
大森ロイヤルハイツは品川区南大井にある築46年・6階建て20戸の投資用マンションです。京急大森海岸駅徒歩2分で利便性は高い一方、建物は年数を重ねています。診断は参考値ですが、品川区全体で割高判定が多い中、この棟は安全・割安と出ています。
立地と交通
大森ロイヤルハイツは京浜急行線の大森海岸駅から徒歩2分、JR京浜東北線の大森駅からも徒歩8分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の選択肢が広い点は強みです。品川区南大井3-26-4という住所からも、駅周辺の商業地であることがうかがえます。
国交省のデータでは、物件から112メートルの地点（南大井３－３３－１０）が商業地域に指定され、建蔽率80%・容積率600%となっています。商業地域は建物を高く・大きく建てられる地域という意味で、周辺で再開発が進む可能性もありますが、これは地点のデータであり、建物そのものの用途地域は重要事項説明書で確認してください。
建物と管理
建物は1980年5月に竣工し、築46年、6階建てで総戸数は20戸、構造は鉄筋コンクリート造です。権利形態は所有権で、土地の権利も含めて所有する形になります。管理会社は大和ライフネクスト(株)が担当しています。
分譲会社やブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。築46年という年数は、配管や外壁などの修繕が今後大きな課題になりやすい時期でもあるため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。その1件は「安全・割安」と判定されており、平均実質利回りは4.93%、平均提示価格は2480万円、家賃は128,000円でした。ただし診断件数が少ないため、この結果だけで割安と決めつけることはできません。
品川区全体では183件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」で103件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。最終診断日は2024年10月17日のため、現在の家賃や価格は最新の募集情報で確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近隣の地価公示地点（南大井３－３３－１０、物件から112メートル）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,950,000円、前年の1,670,000円から16.8%上昇しました。用途地域は商業地域で、防火地域にも指定されています。地価の上昇は投資判断の参考材料のひとつですが、将来も上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は611件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば大森本町の1Kで2300万円（20平方メートル、2025年第4四半期）などの事例があります。これらはあくまで周辺事例であり、この棟の価格が妥当かどうかは個別に確認が必要です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3メートル、高潮は1メートル以上3メートル未満、地盤は液状化がやや起こりやすい砂州・砂礫州とされています。低い土地にあるため、浸水や地盤のリスクは自治体のハザードマップで具体的な場所を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.6（7件）の評価が登録されています。点数は入居者や検討者からの評価の目安になりますが、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていません。詳しい内容を知りたい場合は、同サイトで直接確認してください。
大森海岸駅徒歩2分で利便性は高いですが、築46年のため修繕状況の確認が欠かせません。
棟の診断は参考値で1件のみのため、価格の妥当性は追加の診断や取引事例で確認してください。
地価は上昇傾向ですが、浸水・液状化のリスクもあるため、ハザードマップも必ず確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 分譲会社・ブランド名を重要事項説明書で確認する
- 現在の家賃・入居状況を最新の募集情報で確認する
- 浸水・高潮・液状化リスクをハザードマップで確認する
- 登記簿で権利関係・抵当権の有無を確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を複数比較して検討する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.6点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.4ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.93%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より1.4ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 128,000円
この棟の家賃中央値（128,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 37.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大井３－３３－１０（この棟から約112m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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