セリュークス品川東大井Ⅱ
セリュークス品川東大井Ⅱ（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築0年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東大井2丁目26番2号 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線「立会川」駅 徒歩3分 |
| 築年 | 2026年6月下旬（築0年） |
| 総戸数 | 24 |
| 分譲会社 | 株式会社ニッテイ |
この物件の解説（宅建士視点）
セリュークス品川東大井Ⅱは、東京都品川区東大井2丁目にある総戸数24戸の新築マンションです。京急本線「立会川」駅から徒歩3分で、2026年6月下旬に竣工予定。販売はすでに完売しており、宅建士の視点で立地・建物・相場感を中立に整理します。
立地と交通
セリュークス品川東大井Ⅱは、東京都品川区東大井2丁目26番2号に建つ新築マンションで、京急本線「立会川」駅から徒歩3分という駅近の立地です。京急線は品川駅や羽田空港方面へのアクセスが良く、都心への通勤や出張が多い人には使いやすい路線だと言えます。周辺の商店街や学校、スーパーなどの生活環境については今回のデータに含まれていないため、現地を実際に歩いてみるか、地図アプリや自治体の生活情報で確かめてください。
駅から徒歩3分という近さは、一般的に入居者を探しやすい条件とされていますが、実際の空室状況や賃貸需要の強さ、家賃相場については今回のデータに含まれていません。賃貸の募集状況や成約実績については、レインズなどの不動産流通データや、今後決まる管理会社・仲介会社に確認することをおすすめします。
建物と管理
この物件は2026年6月下旬に竣工予定の新築マンションで、総戸数は24戸です。分譲会社は株式会社ニッテイで、2026年4月10日に販売を開始し、公式発表によるとすでに完売しています。建物の階数や構造、敷地の権利関係（所有権か借地権か）については今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で必ず確認してください。
管理会社やブランド名など、日々の管理体制に関する情報も今回のデータにはありません。新築マンションでは管理組合が設立されたばかりで、長期修繕計画や管理規約がこれから整備されていく段階のことが多いため、重要事項説明書や管理組合の資料、販売会社への質問を通じて、将来の管理体制や修繕積立金の見通しを確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟そのものについての割高診断は今回まだ0件で、現時点では「データ蓄積中」という状態です。今後、実際の成約価格や家賃の情報が蓄積されていくことで、エリア内でのこの棟の価格の位置づけがより具体的に見えてくると考えられます。現時点では、この棟が割高か割安かを判断する材料が足りていません。
参考として、品川区全体の割高診断は179件行われており、内訳は危険（割高）が102件、注意が24件、安全・割安が53件で、最も多い判定は危険（割高）でした。平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃の中央値は93,000円となっています。ただし、これはあくまで品川区全体の傾向を示す参考値であり、この棟個別の価格や利回りが同じ傾向になるとは限りません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示や周辺の取引事例については今回のデータに含まれていないため、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で住所を入力して確認してください。周辺の土地の価格や実際の売買事例を知ることで、提示されている価格が相場と比べて高いか安いかを判断する手がかりになります。
ハザード情報や用途地域についても今回のデータには含まれていないため、ハザードは品川区が公表しているハザードマップで、用途地域は品川区の都市計画情報システムで、それぞれ確認してください。洪水や地震などの災害リスク、建築上の制限を事前に知っておくことは、長く住む場合にも、人に貸す場合にも重要なポイントです。
立会川駅徒歩3分の新築24戸で、駅近立地は評価できるが建物詳細は未確認です。
品川区全体では危険（割高）判定が最多で、相場には注意が必要です。
この棟自体の診断データはまだ無く、相場ポジションは今後の蓄積待ちです。
- 建物の構造・階数・権利関係は重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理会社や長期修繕計画は売主や管理組合に確認する
- 用途地域は品川区の都市計画情報システムで確認する
- ハザードリスクは品川区のハザードマップで確認する
- 周辺の地価や取引事例は不動産情報ライブラリで確認する
- 価格の妥当性は複数の診断や査定で確認する
- これらが揃っても買ってよいとは限りません（価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東大井２－２５－１０（この棟から約55m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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