ユニーブル武蔵小山プレジオン
ユニーブル武蔵小山プレジオン（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区荏原3丁目149番地3、149番地14 |
|---|---|
| 交通 | 東急目黒線 武蔵小山駅 徒歩8分 ／ 東急池上線 戸越銀座駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2010-07（築16年） |
| 総戸数 | 33戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造 |
| 建物管理会社 | 株式会社ライフポート西洋 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都品川区荏原にある「ユニーブル武蔵小山プレジオン」を宅建士の視点で解説します。武蔵小山駅徒歩8分、2010年築RC造10階建て・33戸の投資用ワンルームです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」との結果で、確認したい点を整理しました。
立地と交通
ユニーブル武蔵小山プレジオンは、東急目黒線武蔵小山駅から徒歩8分、東急池上線戸越銀座駅から徒歩9分の場所にあります。2つの駅、2つの路線を使い分けられるため、通勤や通学の行き先によって経路を選べるのは安心材料です。武蔵小山駅前は商店街としても知られる地域で、日常の買い物がしやすい環境が期待できます。
所在地は東京都品川区荏原3丁目で、用途地域は第一種住居地域です。これは住宅を中心とした落ち着いた街づくりが想定されている地域という意味で、大型の商業施設や工場は建ちにくい傾向があります。建蔽率は60%、容積率は300%で、周辺にどのくらいの規模の建物が建てられるかの目安になります。実際の道路状況や周辺の雰囲気は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2010年7月に竣工した、築16年のRC造（鉄筋コンクリート造）地上10階建てです。総戸数は33戸で、権利形態は所有権です。所有権は、土地と建物をまるごと所有する形のことで、マンションでは一般的な権利の持ち方です。築16年という年数は、設備の更新時期が近づいている可能性もある年数です。
管理会社は株式会社ライフポート西洋です。ただし、日々の清掃の頻度や修繕積立金の積み立て状況など、実際の管理の質を示すデータは今回ありませんでした。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に見せてもらって確認してください。管理の状態は、将来の資産価値や住み心地に直結する部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、2024年12月20日時点でまだ1件しか行われていません。3件未満のため参考値であり、この1件だけで棟全体の傾向を断定することはできません。その1件の判定は「危険（割高）」で、実質利回りは3.09%、提示価格は5950万円という結果でした。
家賃のデータも同じく1件で、172,000円でした。品川区全体でみた割高診断（183件）では、平均実質利回り3.53%、平均提示価格3517万円、家賃中央値93,000円という結果が出ています。この棟の1件は品川区の平均より利回りが低く、提示価格と家賃が高めという傾向がうかがえますが、サンプルがごく少数のため、実際の相場は自分でも複数の情報源を使って確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から140m離れた荏原3-5-25の地価公示地点では、令和8年7月1日時点で1㎡あたり1,090,000円、前年の980,000円から11.2%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率300%、防火の区分は準防火地域です。地価の上昇は周辺の需要の高さを示す一つの材料ですが、この先も同じペースで上がり続けると決めつけることはできません。
周辺の取引事例は631件（2024年第1四半期から2025年第4四半期）集まっており、価格中央値は3000万円、単価中央値は1㎡あたり120万円、面積中央値は25㎡です。例として1DK・30㎡・5400万円（2025年第4四半期）や、1R・15㎡・築1986年・1100万円などがあり、築年や間取り、広さによって価格に大きな幅があることがわかります。浸水や地震などのリスクを示すハザード情報は今回のデータに含まれていないため、国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、評点4、件数8件の口コミが登録されています。ただし、具体的に「良い点」「気になる点」として書かれた本文の内容は、今回のデータには含まれていませんでした。実際の住み心地や管理に関する評価、トラブルの有無などは、マンションレビューのサイトで本文を直接読んで確認することをおすすめします。
武蔵小山駅徒歩8分で2路線使え、RC造・築16年・33戸の物件です。
割高診断は参考値（1件）で「危険（割高）」。品川区平均より利回りは低めでした。
地価は上昇傾向ですが、管理状況やハザードは自分の目でも確認することをおすすめします。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 現在の賃料や入居状況を管理会社に確認する
- 国土交通省ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- マンションレビューの口コミ本文を自分で読む
- 最新の相場や利回りを複数の情報源で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格が妥当かどうかは別の話だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.44ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.09%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.44ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 172,000円
この棟の家賃中央値（172,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 84.9% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／荏原３－５－２５（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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