ノーブル西大井
ノーブル西大井（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区西大井2丁目3-9 |
|---|---|
| 交通 | 横須賀線 西大井駅 徒歩5分 ／ 湘南新宿ライン 西大井駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1990-07（築36年） |
| 総戸数 | 19戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 多田建設 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ノーブル西大井は東京都品川区西大井にある、横須賀線・湘南新宿ライン西大井駅徒歩5分の投資用ワンルームです。1990年築・地上4階建・19戸のRC造で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」。品川区全体の傾向も合わせ、宅建士の視点で冷静に読み解きます。
立地と交通
ノーブル西大井は、東京都品川区西大井2丁目にあります。横須賀線と湘南新宿ラインが使える西大井駅から徒歩5分で、都心方面へのアクセスは比較的しやすい立地です。総戸数は19戸と小規模なマンションです。
駅からの近さは通勤・通学のしやすさに直結するため、賃貸需要を考えるうえでは良い条件のひとつです。一方で、周辺の商業施設や生活環境の詳細は今回のデータに含まれていないため、現地を歩いて確認するか、不動産情報サイトの周辺施設欄で確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は1990年7月に竣工し、築36年が経っています。鉄筋コンクリート（RC）造の地上4階建てで、総戸数は19戸、権利形態は所有権です。分譲は多田建設、管理は日本ハウズイングが担当しています。
築36年ということは、給排水設備や外壁などの修繕が一度は必要な時期にかかっている可能性があります。長期修繕計画の内容や直近の大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみ行われており、件数が3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は1450万円、家賃は60,000円でした（最終診断日2023年8月31日）。
同じ時期の品川区全体では183件の診断が行われており、「危険（割高）」が103件と最も多く、次いで「安全・割安」が53件、「注意」が24件、「判定不能」が3件でした。エリア平均の実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。この棟は診断件数が1件だけなので、エリア全体の傾向も合わせて見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から302m離れた「西大井５－１６－２」の地点では、令和8年1月1日時点の価格は公開されておらず、前年の価格は1平方メートルあたり744,000円でした。最新の価格は国土交通省の地価公示サイトで確認できます。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで688件あり、価格の中央値は2700万円、単価の中央値は1平方メートルあたり110万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば大井地区では2016年築・20平方メートルの1Kが3100万円、西大井地区では1980年築・35平方メートルの1LDKが1800万円で取引されています。広さや築年が異なるため、単純な比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。この土地は第1種中高層住居専用地域にある市街化区域で、周辺は住宅中心のエリアと言えます。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.3、件数は10件でした。ただし具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、詳しい声を知りたい場合はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
西大井駅徒歩5分・築36年のRC造19戸。立地は便利ですが老朽化対応の確認が要ります。
診断は1件のみで参考値ですが判定は「危険（割高）」。品川区全体でも危険判定が最多です。
地価や取引データは参考材料にとどまり、管理状況と価格の妥当性は個別に確かめることが大切です。
- 長期修繕計画と直近の大規模修繕実施状況を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 最新の地価公示や取引相場を国交省サイトで確認する
- 提示価格と実質利回りの算出根拠を売主・仲介に確認する
- マンションレビュー等で口コミの具体的な内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.05ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.48%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.05ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 35.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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