セブンスターマンション島津山
セブンスターマンション島津山（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築41年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東五反田1丁目25-13 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 五反田駅 徒歩5分 ／ JR山手線 大崎駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1985-10（築41年） |
| 総戸数 | 60戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | セブンスターマンション |
| 建物管理会社 | ユニオン・シティサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
セブンスターマンション島津山は東京都品川区東五反田、JR五反田駅徒歩5分に立つ1985年築・11階建60戸のSRC造マンションです。割高診断は参考値ながら危険（割高）の判定が出ており、品川区全体の家賃相場や取引データと合わせて宅建士の視点で確認点を整理します。
立地と交通
セブンスターマンション島津山は、JR山手線の五反田駅から徒歩5分、大崎駅からも徒歩11分の場所にあります。どちらの駅も複数の路線が使えるため、通勤や通学での利用しやすさは良い点です。周辺は商業地域に指定され、容積率500%（土地の広さに対して建てられる建物の面積の割合）・建蔽率80%（土地に対する建物の占める割合）という都心らしい高い数字が設定されています。
最寄り駅まで徒歩5分という近さは、賃貸に出した場合の入居者探しにも有利に働きやすい条件です。一方で、駅からの近さだけで物件の価格が適正かどうかは判断できないため、後述する取引データや診断結果も合わせて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は1985年10月に竣工した、地上11階建・総戸数60戸のマンションです。構造はSRC造（鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造）で、権利形態は所有権です。築41年となるため、配管や外壁など建物全体の老朽化の進み方を確認しておきたい年数です。
分譲会社はセブンスターマンション、管理会社はユニオン・シティサービス(株)です。しかし今回のデータには修繕の実施状況や管理組合の運営状況が含まれていないため、長期修繕計画や過去の総会議事録を管理会社や売主に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、想定の実質利回りは3.74%、提示価格は2400万円、家賃は86,000円という内容でした。診断日は2024年4月8日で、現在の募集家賃とは差が出ている可能性があるため、最新の賃貸情報で確かめてください。
品川区全体で見ると、診断件数は183件あり、判定は「危険（割高）」が103件と最も多く、「安全・割安」は53件、「注意」は24件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の数字とエリア全体の数字は算出の時期や対象が異なるため、単純に差を計算して優劣を決めることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から90mの地点にある地価公示（国が毎年発表する土地の価格の目安）「東五反田２－４－５」では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,190,000円となり、前年の2,710,000円から17.7%上昇しました。用途地域は商業地域で、防火地域（建物の建て方に防災上の制限がある地域）にも指定されています。地価の上昇は土地の需要の高さを示しますが、個別の物件価格が適正かどうかとは別の話です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1027件あり、価格の中央値は4200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は135.6万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば西五反田では、2005年築30平方メートルの1DKが4400万円、1985年築20平方メートルの1Kが2000万円など、築年や広さによって価格に幅があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が0.5m以上1m未満とされており、地形は後背湿地（かつて水辺だった低い土地）、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。これらは地図上の想定であり、実際の被害の有無を示すものではないため、区のハザードマップと合わせて確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について7件の評価が投稿されており、評点は3.6となっています。ただし今回のデータには具体的な良い点・気になる点のコメント内容が含まれていないため、実際の住み心地については口コミサイトの本文や管理会社への聞き取りで確かめてください。
診断は参考値1件で判定は危険（割高）、品川区全体でも危険判定が最多です。
地価公示は前年より17.7%上昇しましたが、個別物件の価格の妥当性とは別の話です。
築41年のSRC造のため、修繕計画や管理状況を資料で確かめることが欠かせません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理会社に確認する
- 直近の総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 現在の募集家賃と空室状況を賃貸サイトで確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係の詳細を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化のリスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.6点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.21ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.74%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.21ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
この棟の家賃中央値（86,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 7.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東五反田２－４－５（この棟から約90m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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