ジョイシティ目黒
ジョイシティ目黒（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区西五反田5丁目1-4 |
|---|---|
| 交通 | 東急目黒線 不動前駅 徒歩3分 ／ 山手線 目黒駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2001-01（築25年） |
| 総戸数 | 40戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 栗本建設工業株式会社 |
| 建物管理会社 | 旭化成不動産コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都品川区西五反田にある投資用ワンルーム「ジョイシティ目黒」を宅建士の視点で中立に解説します。不動前駅徒歩3分という立地の強みと、診断件数2件のため参考値となる割高診断の結果、周辺の地価や取引事例、ハザード情報までまとめました。購入前に自分で確かめておきたい点も整理しています。
立地と交通
ジョイシティ目黒は東京都品川区西五反田5丁目に位置し、東急目黒線「不動前駅」まで徒歩3分という駅に近い立地です。山手線「目黒駅」までも徒歩12分で、2つの路線を使い分けられる点は、通勤先や行き先によって選択肢が増えるという意味で生活のしやすさにつながります。
用途地域は商業地域に指定されており、近隣には店舗や事務所も多いエリアと考えられます。商業地域は住宅専用の地域に比べて様々な建物が建てやすく、人通りや周囲の環境は住宅街と異なる場合があります。実際の街の雰囲気や生活のしやすさは、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2001年1月の竣工で、2026年時点での築年数は25年です。地上12階建て、総戸数40戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくりという意味です）で、権利形態は所有権となっています。
分譲会社は栗本建設工業株式会社、管理会社は旭化成不動産コミュニティです。これまでの修繕の実施状況や管理組合の運営状況といった管理体制の詳細は今回のデータには含まれていないため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に確かめてください。管理の状態は建物の資産価値に関わる重要な部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.04%、平均提示価格は2925万円、家賃の中央値は94,500円（92,000円〜97,000円、家賃サンプル2件）で、最終診断日は2025年12月27日です。
同じ基準で品川区全体を診断した件数は179件あり、「危険（割高）」が102件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の診断結果は参考値にとどまるため、断定的な判断はできませんが、エリア全体でも割高の判定が多い傾向は一つの参考材料になります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から181m離れた西五反田５－１１－１３の地価公示地点では、令和8年7月1日時点の価格が1㎡あたり1,360,000円で、前年の1,230,000円から10.6%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%、容積率300%、防火の指定は準防火地域です。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺の取引事例は1063件あり、価格の中央値は3900万円、1㎡あたりの単価中央値は133.3万円、面積の中央値は35㎡です。例として2025年第4四半期に西五反田で成約した1LDK（35㎡、2019年築）が7100万円、1K（20㎡、2006年築）が2900万円という事例があります。広さや築年が異なるため、これらの価格をこの棟の価格と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m以上0.5m未満、地盤は液状化がやや起こりやすい後背湿地とされています。これらは地図上の想定であり、実際の建物への影響は構造や階数によっても変わるため、自治体が公開する最新のハザードマップで確認してください。
診断件数2件は参考値ですが、2件とも「危険（割高）」の判定でした。
品川区全体でも「危険（割高）」が最多で、エリアとして割高傾向がうかがえます。
地価は上昇傾向ですが、液状化・浸水のリスクも事実データにあり、両面を見る必要があります。
- 長期修繕計画書と直近の総会議事録を管理会社に確認する
- 提示価格と実質利回りが現在の診断結果と合うか確かめる
- 商業地域という周辺環境を実際に歩いて確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクの最新情報を見る
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 複数の賃貸サイトで家賃相場を確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.49ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.04%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.49ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 97,000円
- 92,000円
この棟の家賃中央値（94,500円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 1.6% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西五反田５－１１－１３（この棟から約181m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
