アクシルコート大井仙台坂
アクシルコート大井仙台坂（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築33年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東大井 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 大井町駅 徒歩4分 ／ 東急大井町線 大井町駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1993-01（築33年） |
| 総戸数 | 60戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
アクシルコート大井仙台坂は東京都品川区東大井にある、1993年竣工・総戸数60戸のワンルーム投資用マンションです。大井町駅から徒歩4分で、JRと東急大井町線の2路線が使えます。割高診断は参考値ながら「注意」、エリア全体は「危険（割高）」が多い結果でした。
立地と交通
アクシルコート大井仙台坂は、東京都品川区東大井にあります。最寄りはJR京浜東北線と東急大井町線が通る大井町駅で、どちらも徒歩4分という近さです。1本の路線に頼らず2路線を使い分けられる点は、通勤や外出の際の選択肢を増やしやすい立地といえます。
大井町駅は乗り換えもできる駅で、品川区の中でも交通の便が良いエリアに位置します。駅周辺には商業施設も見られますが、実際の人通りや夜間の雰囲気、周辺の生活環境は今回のデータに無いため、現地を歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1993年1月に竣工し、築33年を数えます。地上12階建てで総戸数は60戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）です。権利形態は所有権で、土地も含めて所有する形になります。
管理は住友不動産建物サービス株式会社が担っています。築33年ということもあり、これまでの大規模修繕の実績や今後の修繕計画は、購入を考えるうえで欠かせない情報です。今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟については割高診断の件数が1件と少ないため、参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる利益の割合）は3.74%、平均提示価格は2200万円、家賃は80,000円という結果でした。1件のデータだけで割高か割安かを決めつけることはできません。
一方、品川区全体では183件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の家賃80,000円はエリアの中央値より低く、提示価格もエリア平均より低い水準にありますが、診断の件数が少ないため今後の積み重ねを見ていきたいところです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から20mの地点（東大井１－２１－４）の地価公示では、令和8年1月1日時点で1m2あたり1,430,000円でした。前年の1,220,000円から17.2%の上昇です。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。地価が上がっているという事実は、将来の資産価値が上がることを約束するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで282件あり、価格の中央値は3000万円、1m2あたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は25m2でした。例として、2025年第4四半期に東大井で取引された1R・20m2・2000万円の事例や、1LDK・35m2・3200万円の事例があります。こうした数字は過去の実例であり、この棟自体の価格が妥当かどうかを直接示すものではありません。
水害や地震に関するハザード情報は今回のデータに無いため、国土交通省が公開している重ねるハザードマップで確かめてください。竣工から33年が経つ建物なので、地盤の状況や周辺の避難場所についても合わせて確認しておくと安心です。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟に評点4.3（22件の評価）が付いています。良い点や気になる点として具体的に書かれている内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのページで直接確認してください。実際に住んでいる人の声は、現地確認だけでは分からない情報を補う手がかりになります。
大井町駅徒歩4分で2路線使える立地ですが、築33年の修繕状況は要確認です。
診断は1件のみで参考値、品川区全体は「危険（割高）」が多い結果でした。
地価は上昇していますが、将来の値上がりや満室を約束するものではありません。
- 長期修繕計画と過去の大規模修繕の実績を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の状況を確かめる
- 国交省の重ねるハザードマップで水害・地震リスクを確認する
- 周辺の取引事例と比べて提示価格が妥当か個別に検討する
- 現地を訪れて駅からの道のりや周辺の生活環境を確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点22件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.21ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.74%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.21ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 14% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／東大井１－２１－４（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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