コスモ大井町
コスモ大井町（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築39年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区大井1丁目52-6 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北・根岸線 大井町駅 徒歩2分 ／ 東京臨海高速鉄道 大井町駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1987-03（築39年） |
| 総戸数 | 36 |
| 階数 | 地下2階付地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社リクルートコスモス |
| 建物管理会社 | 大和ライフネクスト |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
コスモ大井町は東京都品川区大井1丁目にあり、JR京浜東北・根岸線と東京臨海高速鉄道りんかい線の大井町駅から徒歩2分に建つ、1987年竣工・総戸数36戸の投資用ワンルームマンションです。宅建士の視点で立地や建物の管理、相場のポジションを中立に解説します。
立地と交通
コスモ大井町は、JR京浜東北・根岸線の大井町駅と、東京臨海高速鉄道りんかい線の大井町駅の両方から徒歩2分という場所にあります。2つの路線が使えるのは、通勤や通学の経路を選べるという意味で、賃貸に出す際の間口の広さにつながりやすい点です。
周辺の用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。商業地域は店舗やオフィスが建ちやすい地域という意味で、駅前らしい賑わいが期待できる一方、住宅地特有の静かさは薄れやすい面もあるため、内見の際に音や人通りを自分の目で確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1987年3月の竣工で、築39年です。地下2階付地上6階建、総戸数36戸、鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲した会社は株式会社リクルートコスモス、現在の管理会社は大和ライフネクストです。
築39年という年数は、今後の大規模修繕の頻度や修繕積立金の負担に直結します。修繕の履行状況や積立金の残高、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主または管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。多い判定は「危険（割高）」ですが、件数が3件未満なので、この1件だけで棟全体の価格が割高かどうかを断定することはできません。平均実質利回りは3.45%、平均提示価格は2100万円、家賃は73,000円が1件分示されています。
品川区全体では診断件数183件のうち、危険（割高）が103件、注意が24件、安全・割安が53件、判定不能が3件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。棟の利回りはエリア平均と近い水準ですが、サンプルが少ないため、個別の価格交渉時には別途、賃貸サイトの実勢家賃を自分で調べて照らし合わせてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から291m離れた「大井3-5-6」の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,440,000円、前年は1,240,000円で、変動率は16.1%の上昇でした。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアの傾向であり、この棟自体の資産価値を保証するものではありません。
周辺の取引事例は315件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格の中央値は3000万円、単価の中央値は1平方メートルあたり120万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の大井地区では、45平方メートル・1LDK・1979年築で5200万円、20平方メートル・1K・2008年築で2100万円、20平方メートル・1K・2019年築で6300万円という事例があります。築年や面積で価格差が大きいため、この棟と条件が近い事例を自分で絞り込んで比較してください。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮のデータは今回取得できていないため、気になる場合は品川区のハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.7、件数12という情報があります。良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていないため、詳しく知りたい場合はマンションレビューの該当ページで本文を確かめてください。
大井町駅徒歩2分という駅近は強みですが、築39年で修繕計画の確認は欠かせません。
棟の診断は1件のみの参考値で、判定は危険（割高）ですが断定はできません。
地価は上昇傾向ですが、価格が妥当かは取引事例と利回りを合わせて見る必要があります。
- 重要事項説明書で構造・権利関係・接道状況を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 大和ライフネクストに修繕積立金の残高と不足有無を確認する
- 家賃73,000円の妥当性を複数の賃貸サイトで確かめる
- 地価公示16.1%上昇は1地点のみなので周辺複数地点も確認する
- マンションレビューの口コミ本文を自分で読んで内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.7点12件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.45%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 73,000円
この棟の家賃中央値（73,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 21.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大井３－５－６（この棟から約291m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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