ロワール島津山南
ロワール島津山南（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東五反田2-4-4 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 五反田駅 徒歩4分 ／ 東急池上線 五反田駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2003-01（築23年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ロワール島津山南は東京都品川区東五反田、JR山手線・東急池上線の五反田駅から徒歩4分にある2003年築・地上8階建て37戸の投資用ワンルームです。この棟の割高診断は1件のみで参考値ですが、品川区全体では「危険（割高）」判定が最も多いエリアです。
立地と交通
ロワール島津山南は東京都品川区東五反田2-4-4にあり、JR山手線と東急池上線の五反田駅から徒歩4分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先の選択肢が広い立地といえます。
周辺の地価公示地点（東五反田2-4-5、棟から17m）は商業地域に指定されています。建蔽率（敷地に対して建てられる建物面積の割合）は80%、容積率（敷地に対する建物の延べ面積の割合）は500%で、防火地域にもなっています。
建物と管理
建物は2003年1月竣工で築23年、地上8階建て、総戸数37戸、鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。管理会社は日本ハウズイングですが、分譲会社の名称は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
修繕の履歴や長期修繕計画、修繕積立金の状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。管理の実態は価格の妥当性とは別に、住み続けやすさに直結する部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみのため、参考値として捉えてください。判定は「注意」で、提示価格は2,530万円、想定の実質利回りは3.36%でした。家賃は85,000円（家賃サンプル数1件）で、これだけで棟全体の相場を判断することはできません。
品川区全体では診断件数183件のうち「危険（割高）」が103件で最も多く、「安全・割安」が53件、「注意」が24件、「判定不能」が3件でした。エリア平均の提示価格は3,517万円、実質利回りは3.53%、家賃中央値は93,000円です。エリア全体では割高判定が優勢なため、個別の価格確認が欠かせません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の地価公示（東五反田2-4-5、棟から17m、令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり3,190,000円で、前年の2,710,000円から17.7%上がりました。地価の上昇はこの時点までの公示の結果であり、今後の価格の動きを保証するものではありません。
周辺の取引事例は949件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4,500万円、単価中央値は138.5万円/平方メートル、面積の中央値は35平方メートルでした。2025年第4四半期の西五反田では1DK・30平方メートルが4,400万円、1K・20平方メートルが3,500万円で取引された例があります。
ハザードマップでは洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が1m以上3m未満とされ、地形は後背湿地、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。購入前に自治体の最新のハザードマップで実際の想定範囲を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部のレビューサイト「マンションレビュー」では評点4.3（9件）となっています。具体的な良い点・気になる点の記載は今回のデータには無いため、気になる方はそのサイトで最新のレビューを直接確認してください。
評点やレビュー件数は投稿者の体験に基づく主観的な情報で、物件価格が妥当かどうかとは直接結びつきません。購入を検討する際は、価格や利回りのデータと合わせて判断することをおすすめします。
診断件数は1件で参考値のため、この棟単独の割高・割安は断定できません。
品川区全体は「危険（割高）」判定が多く、価格確認がより重要になります。
地価上昇やハザード情報も踏まえ、重要事項説明書で詳細を確認しましょう。
- 分譲会社や過去の販売価格を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合の議事録で確認する
- 現在の賃料相場を複数の仲介会社の募集事例で確認する
- ハザードマップの最新情報を自治体サイトで確認する
- 売買の提示価格が周辺取引事例と比べて妥当か確認する
- 管理状況や修繕履歴を日本ハウズイングに確認する
- これらが揃えば買ってよいとは限りません（価格の妥当性は別途確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.36%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.17ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 8.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東五反田２－４－５（この棟から約17m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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