朝日目黒ビジネスマンション
朝日目黒ビジネスマンション（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築47年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区上大崎3-5-3 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 目黒駅 徒歩4分 ／ 都営三田線 白金台駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1979-07（築47年） |
| 総戸数 | 37 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 朝日建物株式会社 |
| 建物管理会社 | 朝日管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
朝日目黒ビジネスマンションは東京都品川区上大崎、山手線目黒駅徒歩4分に建つ築47年・全37戸のSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）マンションです。割高診断は参考値ながら判定が分かれており、品川区全体の相場や周辺の地価データと合わせて確認したい1棟です。
立地と交通
住所は東京都品川区上大崎3-5-3です。山手線目黒駅まで徒歩4分、都営三田線白金台駅まで徒歩10分と、2つの駅が使える場所に建っています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%の防火地域にあたります。
商業地域は建物をしっかり建てられる区域という意味です。周辺は建物の建て替えや再開発が進みやすい地域とも言えますが、今後の街の変化を断定することはできません。実際の雰囲気は現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
竣工は1979年7月で、築年数は47年です。地上10階建て、総戸数37戸、構造はSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）、権利形態は所有権です。分譲会社は朝日建物株式会社、管理会社は朝日管理株式会社となっています。
築年数が47年と古いため、修繕の実施状況や今後の修繕計画が気になるところです。管理組合の運営状況や長期修繕計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社または売主に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため参考値で、断定はできません。内訳は「危険（割高）」1件、「安全・割安」1件と判定が分かれています。平均実質利回りは3.74%、平均提示価格は1950万円、家賃中央値は78,500円（68,000円〜89,000円、2件）でした。最終診断日は2025年10月17日です。
品川区全体では診断件数179件のうち「危険（割高）」102件、「注意」24件、「安全・割安」53件で、多い判定は同じく「危険（割高）」です。エリア平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円でした。この棟はエリア平均より利回りが高く、提示価格と家賃はエリア平均より低い結果ですが、サンプルが2件のため個別に確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から93m離れた「上大崎１－１－１４」の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり225万円で、前年の192万円から17.2%上昇しています。商業地域で建蔽率80%・容積率500%の防火地域です。地価の上昇は過去の結果であり、今後も続くと決まっているわけではありません。
周辺の取引事例は694件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格中央値は4100万円、単価中央値は1平方メートルあたり135万円、面積中央値は35平方メートルです。例として2025年第4四半期の上大崎では、8700万円・60平方メートル・1LDK（築1974年）、8400万円・55平方メートル・1LDK（築1999年）、2700万円・20平方メートル・1K（築2004年）という取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これは比較的安定した地盤と読めますが、ハザード情報は年々更新されるため、購入前に自治体の最新のハザードマップも確かめてください。
割高診断は2件のみの参考値で、割高1件・割安1件と判定が分かれています。
利回りはエリア平均より高めですが、築47年のため修繕状況の確認が欠かせません。
地価は上昇傾向ですが、家賃・管理の実態は売主や管理会社に個別で確かめましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係・修繕履歴を確かめる
- 家賃は複数の賃貸掲載サイトで最新の相場を比較する
- 現地で目黒駅・白金台駅までの道のりを実際に歩く
- 周辺の取引事例694件と検討価格を照らし合わせる
- 自治体の最新ハザードマップで浸水・土砂災害も確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.21ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.74%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.21ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,000円
- 68,000円
この棟の家賃中央値（78,500円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 15.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上大崎１－１－１４（この棟から約93m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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