レガリス品川南大井パークサイド
レガリス品川南大井パークサイド（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区 |
|---|---|
| 交通 | 大森駅 |
| 築年 | 2017（築9年） |
この物件の解説（宅建士視点）
レガリス品川南大井パークサイドは、東京都品川区にある2017年竣工・築9年のワンルームマンションです。最寄りは大森駅。割高診断は4件すべて「安全・割安」でしたが、建物や管理の詳細情報は未記載の部分が多く、確認すべき点も残ります。
立地と交通
レガリス品川南大井パークサイドは、東京都品川区に位置するワンルームマンションです。最寄り駅は大森駅で、都心方面への通勤・通学に利用されているエリアにあります。品川区は都心に近く単身者の需要が一定程度見込まれる地域とされますが、駅からの徒歩分数やバス便の有無については今回の事実データに記載がなく、断定はできません。
正確な住所、駅までの距離、周辺のスーパーや学校などの生活環境についても、今回のデータには含まれていません。購入を検討する場合は、重要事項説明書や地図サービス、現地の見学を通じて、実際の通勤・通学のしやすさや暮らしやすさを自分の目で確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2017年に竣工し、2026年時点で築9年です。比較的新しい物件のため、外壁や設備の劣化、大規模修繕の緊急性は築古の物件に比べて小さいと考えられますが、これは一般的な傾向であり、この棟の実際の状態を保証するものではありません。
階数や総戸数、構造（鉄筋コンクリートか鉄骨かなど）、権利形態（所有権か借地権か）、分譲会社や管理会社の名前については、今回のデータに記載がありません。これらは管理の質や将来の修繕費の負担、資産性に関わる重要な情報です。購入前には必ず重要事項説明書や登記簿、管理組合の総会議事録・長期修繕計画で確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は4件行われ、4件すべてが「安全・割安」の判定でした。平均の実質利回りは3.5%、平均の提示価格は2880万円、家賃は中央値92,250円（88,000円〜94,500円）でした。件数はまだ多くはないため、今後診断が増えると傾向が変わる可能性もある点には注意が必要です。
一方、品川区全体では179件の診断が行われ、最も多い判定は「危険（割高）」で102件でした。区全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の利回りはエリア平均よりわずか0.04ポイント低いだけで、区全体の中では比較的落ち着いた価格帯にあると言えそうです。
利回りの差が小さいことは、この棟の提示価格が品川区の相場から大きく外れていないことを示唆します。ただし個別物件としての適正価格は、立地や管理状態など他の要素も踏まえて改めて判断する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から322m離れた西品川１－１３－３の地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり886,000円でした。前年の789,000円から12.3%上昇しており、このエリアの地価は上がっている様子がうかがえます。用途地域は準工業地域（工場と住宅が混在して建てられる地域）で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は626件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3000万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の豊町では700万円・15平方メートルの1Rが、2025年第3四半期の西品川では2600万円・20平方メートルの1Kが取引されています。間取りや築年が異なるため、単純な比較はできません。
また、浸水や土砂災害といったハザードマップ上のリスク、詳しい用途地域の区分については、今回のデータには記載がありません。購入を検討する際は、自治体が公開しているハザードマップや都市計画図で、必ず事前に確認してください。
築9年のレガリス品川南大井パークサイドは、診断4件すべてが安全・割安でした。
品川区全体は危険（割高）が多い一方、この棟はエリア平均と同水準の利回りです。
階数や管理体制など未記載の情報は、契約前に重要事項説明書等で必ず確認しましょう。
- 階数・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理会社や管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- 大森駅からの徒歩分数や周辺環境を現地で確認する
- 家賃や空室の実際の状況を募集情報や賃貸契約書で確認する
- ハザードマップで浸水・土砂災害のリスクを確認する
- 周辺の取引価格と今回の提示価格を比較して妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 4 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.03ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.5%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.03ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,500円
- 94,500円
- 90,000円
- 88,000円
この棟の家賃中央値（92,250円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 0.8% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／西品川１－１３－３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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