ピロティ五反田
ピロティ五反田（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築56年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東五反田2丁目9-7 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 五反田駅 徒歩5分 ／ 都営浅草線 五反田駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1970-07（築56年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄骨造 |
| 分譲会社 | 昭和建設 |
| 建物管理会社 | 長栄建設 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ピロティ五反田は品川区東五反田にある1970年築・地上8階建56戸のワンルームマンションです。山手線五反田駅から徒歩5分で、生活利便性は高めです。割高診断は参考値（診断1件）で危険（割高）の判定でした。周辺地価は上昇傾向ですが、液状化などのハザードもあるため、購入前の確認が欠かせません。
立地と交通
ピロティ五反田は、東京都品川区東五反田2丁目9-7に位置しています。最寄りはJR山手線五反田駅徒歩5分、都営浅草線五反田駅徒歩6分で、2つの路線が使えるのは便利な点です。五反田駅周辺は商業施設やオフィスが集まる駅前エリアで、買い物や通勤の面では生活しやすい立地と言えます。
この物件がある場所は、国の調査では「準工業地域」の「市街化区域」に区分されています。準工業地域とは、軽い工場やお店、住宅が混ざって建てられる地域という意味です。近くの地価公示地点（東五反田2-4-5）は「商業地域」に区分されており、周辺でも地域ごとに用途が異なる点は留意しておきたいところです。
建物と管理
建物は1970年7月竣工で、築56年になります。地上8階建て、総戸数56戸の鉄骨造で、権利形態は所有権です。分譲会社は昭和建設、管理会社は長栄建設です。
築56年という年数は、同じワンルームマンションの中でも古い部類に入ります。耐震性や修繕の実施状況、管理組合の運営状態は今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書や長期修繕計画、過去の修繕履歴を管理会社や売主に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.89%、平均提示価格は2980万円、家賃は120,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2023年5月29日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いか安いかを決めつけることはできません。
エリア全体（品川区）では183件の診断があり、「危険（割高）」が103件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が3件でした。多い判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。棟の1件のデータとエリア全体の傾向を見比べる際は、件数の差を踏まえて参考程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から115メートルの地点（東五反田2-4-5）の地価公示（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり3,190,000円で、前年の2,710,000円から17.7%上昇しました。この地点は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。地価が上がっていることは分かりますが、これは地点の価格であり、棟そのものの資産価値を示すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1020件あり、価格の中央値は4200万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の西五反田では、30平方メートル・1DK・2005年築が4400万円、20平方メートル・1K・2015年築が3500万円で取引されています。間取りや築年がそれぞれ違うため、この棟の価格と単純に比べることはできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3メートル、高潮は1メートル以上3メートル未満とされています。地盤は「やや液状化しやすい」地域で、地形は水はけの悪い低地である「後背湿地」です。これらは行政の推定データのため、実際のリスクや建物側の対策については、区のハザードマップと合わせて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について評点5、件数7件の評価が登録されています。ただし具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータには含まれていないため、住み心地の詳しい内容はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
築56年の鉄骨造で、耐震・修繕の状況は重説や管理組合の記録で必ず確認を。
診断は1件のみの参考値で、危険（割高）の判定ですが断定はできません。
地価は上昇傾向でも、液状化などのハザードは別途確認が必要です。
- 重要事項説明書で耐震診断の実施状況を確認する
- 長期修繕計画と修繕の履歴を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で管理体制を確認する
- 区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 複数の賃貸サイトで家賃相場を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.36ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.89%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.36ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
この棟の家賃中央値（120,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 29% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東五反田２－４－５（この棟から約115m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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