グリーンキャピタル旗の台
グリーンキャピタル旗の台（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区旗の台4丁目4-2 |
|---|---|
| 交通 | 東急池上線 旗の台駅 徒歩4分 ／ 東急大井町線 荏原町駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1982-04（築44年） |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社サニーライフ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グリーンキャピタル旗の台は、東京都品川区旗の台4丁目にある1982年築・7階建ての投資用ワンルームマンションです。東急池上線旗の台駅と東急大井町線荏原町駅のどちらからも徒歩4分で2路線が使えます。割高診断は参考値ながら、エリア平均より高い利回りが示されています。
立地と交通
グリーンキャピタル旗の台は、東京都品川区旗の台4丁目にあります。東急池上線「旗の台駅」と東急大井町線「荏原町駅」のどちらからも徒歩4分で、2つの路線を使い分けられる立地です。通勤・通学の選択肢が増える点は、入居者を探すときの強みになりやすいでしょう。
物件に近い地価公示（国が毎年公表する土地の価格の目安）の地点は、直線で133m離れた中延5-2-8です。この地点は近隣商業地域で、建蔽率80%・容積率400%の商業地に指定されています。周辺には店舗なども入りやすい区分で、生活の便利さにつながる要素です。
建物と管理
建物は1982年4月に竣工した7階建てで、鉄筋コンクリート造（RC造）、権利は所有権です。築年数は44年とやや古く、購入前には耐震診断の実施状況や外壁・屋上防水の修繕履歴を確認しておきたいところです。総戸数は今回のデータに無いため、登記簿や管理組合に確認してください。
管理会社は株式会社サニーライフです。分譲した会社の名前は今回のデータに含まれていないため、売買契約前に登記簿や重要事項説明書で確認してください。長期修繕計画や修繕積立金の状況も、管理組合の総会議事録を売主に求めて確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、判定は「安全・割安」でした。件数が3件に満たないため参考値であり、この1件だけで棟全体の評価を決めることはできません。平均提示価格は2,130万円、平均実質利回りは4.7%、参考にした家賃は94,000円（1件のみ）でした。
品川区全体では診断の件数が183件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で103件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3,517万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の利回りはエリア平均より高い水準にありますが、診断件数の差が大きいため、単純に比べて優劣を決めるのは早計です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
前述の地価公示地点（中延5-2-8）の価格は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,310,000円です。前年の1,190,000円から10.1%上昇しており、周辺の土地価格は上向きの動きを見せています。ただしこれは地価の話であり、マンション一室の価格や将来の資産価値を直接保証するものではありません。
周辺の取引事例は568件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は112万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として挙がっている北馬込地区の1LDK（25平方メートル、2025年築）は4,200万円・4,100万円・3,800万円で取引されています。エリアによって価格差があるため、この棟そのものの評価とは分けて見る必要があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、地盤は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされています。浸水想定0.5m未満は比較的小さい想定ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に品川区の最新マップを直接確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.1（件数5）が公表されています。ただし良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータに含まれていません。実際にどんな声があるかは、マンションレビューのページを直接確認することをおすすめします。
診断は1件のみで参考値ですが、エリア平均より高い利回りが示されています。
築44年の建物なので、管理状況と修繕計画を必ず書面で確認しましょう。
地価は上昇傾向ですが、将来の価格や賃貸需要を保証するものではありません。
- 総戸数や管理規約は登記簿・管理組合に確認する
- 分譲会社や修繕履歴は長期修繕計画で確認する
- 家賃94,000円は参考値、複数の賃貸事例で確認する
- ハザードマップで洪水・液状化の詳細を確認する
- 具体的な口コミ内容はレビューサイトで確認する
- 管理会社サニーライフの対応実績は管理組合に確認する
- これらが揃えば買ってよいとは限りません（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.7%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より1.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
この棟の家賃中央値（94,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 1.1% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中延５－２－８（この棟から約133m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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