大崎ウエストシティタワーズ E棟
大崎ウエストシティタワーズ E棟（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区大崎2丁目9-1 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 大崎駅 徒歩4分 ／ 埼京線 大崎駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2009-09（築17年） |
| 総戸数 | 1084戸 |
| 階数 | 地下2階付地上39階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産(株) |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
大崎ウエストシティタワーズE棟は、東京都品川区大崎にある大崎駅徒歩4分の大規模タワーマンションです。築17年・1084戸。割高診断は2件で参考値ながら判定は危険（割高）。品川区全体の傾向もあわせて宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
大崎ウエストシティタワーズE棟は、東京都品川区大崎2丁目9-1にあります。JR山手線と埼京線の大崎駅から徒歩4分で、複数の路線を使える点は通勤・通学に便利です。
大崎駅は新宿や渋谷、東京方面へ一本で行ける主要駅のひとつです。駅に近いマンションは人気が出やすい一方、人通りや駅周辺の環境が気になる人もいます。実際の雰囲気は内見で確認することをおすすめします。
建物と管理
竣工は2009年9月で、築年数は17年です。地下2階付地上39階建、総戸数1084戸の鉄筋コンクリート造（RC造。鉄とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造のこと）で、権利形態は所有権です。分譲は住友不動産、管理は住友不動産建物サービスが担当しています。
1084戸の大規模タワーマンションは共用施設が充実している可能性がありますが、その分修繕費や管理費が高くなる傾向もあります。実際の修繕計画や積立金の状況は今回のデータに無いため、長期修繕計画と総会議事録を管理組合か売主に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均実質利回りは2.58%、平均提示価格は7825万円でした。家賃は2件のサンプルで中央値195,000円（180,000円〜210,000円）、最終診断日は2024年12月28日です。
品川区全体では診断件数179件のうち、危険（割高）が102件、注意が24件、安全・割安が53件で、エリア全体でも危険判定が最も多い結果でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。棟の件数が少ないため、この棟だけの傾向と断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から292m離れた地価公示地点（大崎２－６－１３、令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり1,390,000円で、前年の1,240,000円から12.1%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域です。地価が上がっていること自体は、将来の値上がりを保証するものではありません。
周辺の取引事例は775件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3100万円、単価中央値は1平方メートルあたり128.9万円、面積中央値は25平方メートルです。例として挙げられている北品川の事例（8800万円・50平方メートル・1LDKなど）は地区や築年、面積がE棟と異なるため、そのまま価格比較はできません。自分の検討する間取りに近い事例を個別に探す必要があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。また別データでは用途地域が「準工業地域」、区域が「市街化区域」となっており、地価公示地点の用途地域とは出どころが異なるため、詳しい用途制限は登記簿や都市計画図で確認してください。
大崎駅徒歩4分は便利ですが、診断2件は参考値で判定は危険（割高）です。
品川区全体でも危険判定が最多で、価格と利回りのバランスは慎重に見る必要があります。
地価は上昇傾向ですが取引事例は別地区のため、自分で周辺相場を調べることが大切です。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理状況や修繕履歴を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 周辺の賃貸需要や空室の状況を自分でも調べる
- 提示価格が周辺取引事例と比べて妥当か複数で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.2点181件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.95ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.58%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.95ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 210,000円
- 180,000円
この棟の家賃中央値（195,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 109.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大崎２－６－１３（この棟から約292m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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