ABCステーションプラザ新宿中井
ABCステーションプラザ新宿中井（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区中井１丁目２−６ ＡＢＣステーションプラザ新宿中井 |
|---|---|
| 交通 | 中井駅 徒歩1分 ／ 落合駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2002-01（築24年） |
| 総戸数 | 22戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | PASOL HOMES |
この物件の解説（宅建士視点）
ABCステーションプラザ新宿中井は、東京都新宿区中井にある2002年築・8階建て22戸のワンルームマンションです。中井駅徒歩1分という駅近立地で、割高診断3件はすべて安全・割安の判定でした。
立地と交通
ABCステーションプラザ新宿中井は、東京都新宿区中井１丁目に位置し、西武新宿線の中井駅から徒歩1分、都営大江戸線の落合駅からも徒歩7分で利用できます。2つの路線を使い分けられるため、通勤や通学の行き先に合わせて移動手段を選びやすい立地です。
この場所の用途地域は近隣商業地域（お店や住宅が混在して建てられる地域）で、市街化区域に含まれています。商業施設が集まりやすいエリアだと考えられますが、具体的なスーパーや病院などの生活施設の有無は今回のデータに無いため、現地を実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2002年1月に竣工し、2026年時点で築24年、8階建て・総戸数22戸のワンルームマンションです。管理会社はPASOL HOMESとなっています。築年数なりの外壁や共用部の傷み具合は、資料だけでは分からないため、内見で自分の目で確かめる必要があります。
建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲した会社の情報は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。また、修繕積立金の残高や長期修繕計画の内容は、管理組合の総会議事録などを売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、すべて「安全・割安」の判定でした。平均の実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利益の割合）は3.82%、平均の提示価格は1790万円、家賃は3件とも80,000円です。診断は2026年6月22日時点のものです。
比較対象の新宿区全体では250件の診断が行われ、「危険（割高）」が129件と最も多く、平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3059万円、家賃中央値は95,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.31ポイント高く、数字の上では相場より割安な方向に出ています。ただし診断件数が3件と少ないため、この結果だけで割安と断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から155m離れた中落合１－１７－８地点（令和8年7月1日時点）の価格は1㎡あたり1,200,000円で、前年の1,020,000円から17.6%上昇しています。この地点の用途地域は商業地域、建蔽率（敷地に対する建物面積の割合）80%、容積率（敷地に対する延べ床面積の割合）400%、防火地域（火災に強い建築が求められる地域）に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで538件あり、価格の中央値は2500万円、単価の中央値は1㎡あたり104万円、面積の中央値は25㎡です。例として、1982年築・45㎡の1LDKが3500万円、2008年築・20㎡の1Kが2100万円、2020年築・25㎡の1Kが3100万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満で、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。高潮に関するデータは今回確認できなかったため、新宿区や東京都のハザードマップポータルで別途確かめてください。
診断3件はすべて安全・割安ですが、件数が少なく参考程度に見るべきです。
周辺地価は上昇していますが、構造や権利形態は登記簿等で必ず確認してください。
駅近で便利な立地ですが、管理状態や修繕計画は資料で個別に確かめる必要があります。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 修繕積立金の残高・長期修繕計画を管理組合の資料で確認する
- 現地で建物の劣化状況や共用部の清掃状態を見る
- 賃貸中の家賃と契約条件（更新時期など）を確認する
- 高潮リスクも含め自治体のハザードマップで確認する
- 割高診断の件数が少ないため追加の相場情報も集める
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
入居者・オーナーの口コミ（1件）
-
★★★★★
立地がよく、入居付が早い
【良かった点】
・入居率：ほぼ100%
・利回り：表面〇〇% / 実質〇〇%
・管理状況が非常に良い
【成功のポイント】
・駅の需要が安定している
・割安で購入できた
口コミは投稿者個人の体験・感想であり、投資成果を保証するものではありません。断定的な評価・誹謗は掲載していません。匿名投稿です。
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.32ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.82%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.32ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
- 80,000円
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 15.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中落合１－１７－８（この棟から約155m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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