早稲田永谷マンション
早稲田永谷マンション（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築53年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区高田馬場1丁目2-15 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ副都心線 西早稲田駅 徒歩1分 ／ JR山手線 高田馬場駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1973-10（築53年） |
| 総戸数 | 79戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 河野建設株式会社 |
| 建物管理会社 | (株)東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都新宿区高田馬場にある早稲田永谷マンションは、東京メトロ副都心線の西早稲田駅から徒歩1分という駅近の立地にある、1973年築・地上11階建て・総戸数79戸のワンルーム投資用マンションです。宅建士の視点で、立地や管理の状況、相場との比較を中立に解説します。
立地と交通
早稲田永谷マンションは、東京メトロ副都心線の西早稲田駅から徒歩1分という近さにあります。副都心線は渋谷・新宿三丁目・池袋方面へ一本で行ける路線です。さらにJR山手線の高田馬場駅までも徒歩6分で、山手線沿線のどのエリアにもアクセスしやすい立地です。2つの駅が使えることは、入居者を探すときの強みになります。この立地の良さは、入居者募集のしやすさに直接つながる重要なポイントです。
所在地の用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれています。商業地域は、お店やオフィスも建てやすい、比較的賑やかな地域という意味です。周辺は早稲田大学にも近く、学生や単身者の需要が見込まれるエリアですが、実際の入居のしやすさは部屋の広さや賃料によっても変わるため、賃貸需要の詳しい状況は管理会社や地元の賃貸仲介会社に確認してください。
建物と管理
建物は1973年10月に竣工し、2026年時点で築53年になります。地上11階建て、総戸数79戸で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨をコンクリートで包んで強度を高めたつくり）です。権利形態は所有権で、建物を企画し販売した分譲会社は河野建設株式会社です。築年数が53年のため、建物の老朽化や修繕の状況は特に気になるポイントです。
管理は株式会社東急コミュニティーが担っています。大手の管理会社であることは安心材料のひとつですが、実際の修繕計画や管理費・修繕積立金の額、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として見てください。2件とも判定は「安全・割安」で、平均の実質利回りは4.86%、平均の提示価格は2250万円でした。家賃は2件のサンプルで中央値100,000円（80,000円〜120,000円）です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできません。家賃の算出根拠となる契約時期や条件は今回のデータに含まれていないため、賃貸借契約書や管理会社に確認してください。
一方、新宿区全体では250件の診断があり、もっとも多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3059万円、家賃中央値は95,000円です。棟の診断件数が少ないため、エリアの数値と単純に比べて結論を出すことは難しく、実際に検討する際は複数の物件の診断結果を集めて比較することをおすすめします。この差だけで、早稲田永谷マンションの価格が妥当かどうかを判断することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から94m離れた西早稲田2-20-5の地価公示（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり3,220,000円で、前年の2,600,000円から23.8%上昇しています。この地点は建蔽率（土地に対する建築面積の割合）80%・容積率（延べ面積の割合）600%で、防火地域の指定もあります。地価が上がっていることは地域の人気を示す材料ですが、将来の価格や家賃が同じように上がるとは限りません。
周辺の取引事例は875件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3000万円、単価の中央値は115万円/平方メートル、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、西早稲田で面積20平方メートルの1Kが3300万円、面積55平方メートルの1LDKが4000万円で取引されています。間取りや築年の違う物件が混在するため、中央値だけで本棟の価格を判断しないでください。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定区域に入っておらず、液状化もしにくい地盤とされています。地形はローム台地で、比較的安定した土地と言えます。ただし高潮に関するデータはありませんので、必要であれば区のハザードマップでも確認してください。
西早稲田駅徒歩1分とJR高田馬場駅徒歩6分の二駅利用で、立地の便は良い棟です。
築53年のため老朽化や修繕積立金の状況は必ず確認が必要です。
棟の診断は2件のみで参考値、新宿区全体では割高判定が多い点に注意してください。
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金と大規模修繕の実施状況を確認する
- 長期修繕計画の有無と内容を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物の耐震性や構造の詳細を確認する
- 複数年分の家賃相場を賃貸サイトや管理会社で確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 2点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.36ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.86%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より1.36ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
- 80,000円
この棟の家賃中央値（100,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 5.3% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西早稲田２－２０－５（この棟から約94m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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