柏木ハイツ
柏木ハイツ（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築54年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区北新宿1-30-30 |
|---|---|
| 交通 | 総武・中央線 大久保駅 徒歩6分 ／ 山手線 新大久保駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1972-10（築54年） |
| 総戸数 | 268戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 近鉄住宅管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
柏木ハイツは東京都新宿区北新宿にある、1972年竣工・総戸数268戸のワンルーム投資用マンションです。総武・中央線大久保駅から徒歩6分、山手線新大久保駅から徒歩10分で、管理は近鉄住宅管理株式会社が担っています。宅建士の視点で立地・建物・相場感を中立にまとめました。
立地と交通
柏木ハイツは東京都新宿区北新宿1-30-30にあり、総武・中央線の大久保駅まで徒歩6分、山手線の新大久保駅まで徒歩10分です。2つの路線が使える点は、通勤や通学の行き先の選択肢を広げます。
用途地域は第1種中高層住居専用地域で、市街化区域に位置します。国交省のハザードデータでは、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や地盤のリスクは低めと読めますが、実際の避難計画や細かな地盤情報は区のハザードマップでも確かめてください。
建物と管理
建物は1972年10月に竣工し、2026年時点で築54年です。地上9階建・総戸数268戸で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨をコンクリートで固めた丈夫なつくり）、権利形態は所有権です。築年数が長いため、耐震診断の有無や過去の大規模修繕の実施履歴は、重要事項説明書や管理組合の資料で確認することをおすすめします。
管理会社は近鉄住宅管理株式会社です。具体的な管理体制や今後の修繕計画の内容は今回のデータに無いため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われ、データ上は実数として扱ってよいとされています。判定の内訳は「安全・割安」が2件、「注意」が1件で、「危険（割高）」はありませんでした。もっとも件数が少ないため、あくまで一つの目安として見てください。
平均の実質利回りは4.45%、平均提示価格は1998万円でした。家賃は中央値90,000円、最小75,000円から最大95,000円まで3件のデータがあり、最終診断日は2024年10月31日です。
同じ新宿区エリア全体では251件の診断があり、多い判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3059万円、家賃中央値は95,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.94ポイント高く、診断件数は少ないものの、相対的に割高感の少ない結果が出ています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示では、棟から103m地点（北新宿１－２７－５）の令和8年1月1日時点の前年価格が1平方メートルあたり856,000円でした。最新の価格や変動率は非公開のため、最新の公示地価は国土交通省の地価公示・都道府県地価調査のサイトで確かめてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに995件あり、価格中央値は3100万円、単価中央値は1平方メートルあたり115.6万円、面積中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、30平方メートル・1DK・1977年築が2400万円、同じ面積で2013年築が4300万円、55平方メートル・1LDK・1978年築が4000万円で取引されています。築年や間取りによって価格差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や液状化のリスクは低めと読めますが、最終的な判断は自治体の最新ハザードマップで確認してください。
立地は大久保・新大久保の二駅利用で便利だが、築54年のため構造や修繕履歴の確認が欠かせません。
棟の診断は件数が少ないものの安全・割安が多く、エリア平均より利回りが高い傾向です。
地価や取引事例は中心部らしく高水準で、ハザードは洪水・液状化とも低リスクと出ています。
- 重要事項説明書で構造・耐震診断の有無を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 現地で大久保駅・新大久保駅までの道のりを歩いて確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 賃貸需要や空室状況を管理会社に確認する
- 地価公示や取引事例の最新動向を自分でも調べる
- これらが揃えば買ってよいという意味ではありません（価格の妥当性は別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.95ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.45%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.95ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
- 90,000円
- 75,000円
この棟の家賃中央値（90,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 5.3% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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