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東京都 新宿区

ユニロイヤル西早稲田

ユニロイヤル西早稲田（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。

投稿日: 　／　最終更新: 　当社の割高診断データにもとづく集計

ユニロイヤル西早稲田の建物外観
建物外観写真：イエシル出典ページの掲載写真。所在地（東京都新宿区西早稲田2丁目）を照合のうえ引用。

物件サマリー

所在地東京都新宿区西早稲田2-20-10
交通東京メトロ東西線 高田馬場 徒歩7分 ／ 東京メトロ副都心線 西早稲田 徒歩1分
築年2006-11（築20年）
総戸数130
階数地下1階付地上14階建
構造RC造
分譲会社株式会社ユニホー
建物管理会社株式会社ライフポート西洋
土地権利所有権

この物件の解説（宅建士視点）

ユニロイヤル西早稲田は東京都新宿区西早稲田にある2006年竣工・14階建て全130戸のワンルームマンションです。副都心線西早稲田駅から徒歩1分、東西線高田馬場駅からも徒歩7分の二路線利用立地が特徴ですが、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が目立つ結果になっています。

立地と交通

ユニロイヤル西早稲田は、東京メトロ副都心線西早稲田駅から徒歩1分、東京メトロ東西線高田馬場駅からも徒歩7分という、二つの路線が使える立地にあります。通勤や通学で複数の行き先に出やすい点は、賃貸需要を考えるうえで強みになりやすいポイントです。

所在地の用途地域は商業地域で、建蔽率80％・容積率600％という都心らしい高い数値です。最寄りの地価公示地点（西早稲田2-20-5、棟から81m）は令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり3,220,000円、前年の2,600,000円から23.8％上昇しました。地価が上がっている地域だと分かりますが、これは土地の値動きであり、建物の資産価値や将来の家賃を保証するものではありません。

建物と管理

この建物は2006年11月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）で、地下1階付地上14階建て、総戸数は130戸です。権利形態は所有権で、分譲は株式会社ユニホー、管理は株式会社ライフポート西洋が行っています。築年数は20年で、ワンルームマンションとしては中堅クラスの経過年数にあたります。

大規模修繕の実施状況や長期修繕計画、修繕積立金の積立状況については今回のデータに含まれていないため、購入を検討する際は管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築20年を迎える建物では、この先の修繕計画が維持費用に直結するため、とくに大切な確認ポイントになります。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は2件のみで、3件に満たないため参考値として捉えてください。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.08％、平均提示価格は3,510万円、家賃中央値は107,500円（90,000円〜125,000円の範囲、サンプル2件）、最終診断日は2024年11月28日です。

エリア全体である新宿区の診断件数は253件で、こちらも「危険（割高）」が132件と最も多くなっています（注意37件、安全・割安82件、判定不能2件）。エリアの平均実質利回りは3.51％、平均提示価格は3,071万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の利回り3.08％はエリア平均の3.51％より低く、提示価格もエリア平均より高めに出ている点は気になるところです。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの798件が集計されており、価格の中央値は3,000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は115万円、面積の中央値は27.5平方メートルです。例として2025年第4四半期の西早稲田地区では、20平方メートルの1Kが3,300万円、45平方メートルの1LDKが6,500万円などの取引がありました。

ハザード情報では、この地点は洪水浸水想定が「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や地盤のリスクが比較的低いとされるエリアですが、ハザード情報は目安であり、購入前には新宿区が公表する最新のハザードマップも併せて確認することをおすすめします。

二路線利用の便利な立地ですが、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」が目立ちます。

地価は直近1年で23.8％上昇していますが、これは土地の値動きで建物価値を保証しません。

修繕計画や空室状況などデータに無い部分は、管理組合資料や管理会社に必ず確認してください。

購入前に確認したいこと
  • 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主に確認する
  • 修繕積立金の積立状況と今後の増額予定を確認する
  • 実際の家賃相場を複数の賃貸サイトで照合する
  • 診断件数が少ないため周辺の取引事例とも比較する
  • 新宿区の最新ハザードマップで水害・地盤リスクを再確認する
  • 現況の空室状況や賃貸条件を管理会社に確認する
  • これらが揃っても価格が妥当とは限らないため、買ってよいとは言えません。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だからです

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）

この物件の割高診断サマリー

2件
当社の割高診断の件数
参考値
診断2件・サンプル僅少
3.08%
平均 実質利回り
3,510万円
平均 提示価格
危険 2

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 新宿区）

259件
東京都 新宿区の診断の件数
危険（割高）
エリアの代表判定
3.5%
平均 実質利回り
3,082万円
平均 提示価格
危険 133
許容 38
安全 83
割安寄り相場並み割高寄り

相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.42ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。

参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

この棟の平均実質利回り（3.08%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.42ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。

エリア解説（監修：こうのすけ）

新宿区のワンルーム需要と相場観

新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。

監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。

家賃相場・賃料分析

107,500円
この棟 家賃中央値
107,500円
この棟 平均家賃
90,000〜125,000
この棟 家賃レンジ
2件
家賃データ件数
この棟の家賃事例（当社の割高診断より・匿名）
  • 125,000円高田馬場駅・築20年
  • 90,000円西早稲田駅・築20年

この棟の家賃中央値（107,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 13.2% 高い ＝ 割高の水準です。

周辺相場家賃（東京都 新宿区）
95,000円
東京都 新宿区 周辺相場 中央値
105,365円
平均 家賃
50,500〜218,000
家賃レンジ（円）
252件
家賃データ件数

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

最寄りの地価公示地点
3,220,000円/㎡
最寄り地価公示
+23.8%
前年比
80% / 600%
建蔽率 / 容積率

地価公示／西早稲田２－２０－５（この棟から約81m）　令和8年7月1日　商業地・防火地域

周辺の中古ワンルーム 取引事例
3,000万円
周辺の取引価格（中央値）
805件
取引事例
115万円/㎡
㎡単価（中央値）

2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）

災害リスク・法規制（この棟の地点）
なし
洪水浸水想定（最大）
液状化しにくい
液状化
ローム台地
地形分類
商業地域
用途地域

想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）

こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。

体験者11
「管理会社の見直しで委託料を下げ収支を安定／残債を減らし出口を確かに」
Q. なぜ受けましたか？
自分が現在の不動産投資において、有効な投資ができているか確認したかったからです。
Q. ためになったことは？
聞きたかった事が理解できました。
Q. 今後は？
管理会社を変えることで委託料を下げ、収支を安定させる。残債を少なくして、出口戦略を確かなものとしたいです。
Q. 期待することは？
迷える投資家の助け舟になってほしいです。
体験者22
「“含み益が出ている方”と話せて、不動産投資の印象が変わった」
Q. なぜ受けましたか？
セカンドオピニオンを聞きたかったためです。
Q. ためになったことは？
不動産投資の基礎を学べました。含み益が出ている方とお話しできて、不動産投資の印象が変わりました。
Q. 今後は？
良い物件があればトライしたいと思います。
Q. 期待することは？
今回のように、正しい知識を教えていただきたいです。
体験者33
「“節税ありき”ではなく、物件そのものの収益力で考える大切さ」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資を本気でやりたいと思っているので、先生として教えていただきたいと思ったためです。
Q. ためになったことは？
節税後ではなく、あくまで物件のパワー（収益力）として収益を考えることが大切だと教えてもらえたことです。
Q. 今後は？
引き続き、アパートもしくは区分マンションをしていきたいです。
Q. 期待することは？
節税ありきではなく、物件のパワーがあるものを紹介していただきたいです。
体験者44
「“他の業者が教えてくれない出口戦略”まで知れた」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資に興味があり、自分で調べているうちに、客観的な意見が聞きたかったためです。
Q. ためになったことは？
出口戦略など、他の業者が教えてくれなかったことも知れたので良かったです。
Q. 今後は？
引き続き情報を集めながら検討していきます。
Q. 期待することは？
引き続き、不動産の“闇”みたいな本当の部分も教えてほしいです。
体験者55
「エリア・相場賃料・修繕積立金など“重要ポイント”を押さえて購入」
Q. なぜ受けましたか？
より良い不動産投資をしていきたいためです。最初の入り口をしっかりとして、今後家族のために資産拡大をしていきたいからです。
Q. ためになったことは？
エリア、相場賃料、修繕積立金など、重要ポイントを押さえて物件購入をすることです。
Q. 今後は？
なるべく早いタイミングで取り組みを始め、資産拡大のために今後どうプランしていけば良いかを考えていきたいです。
Q. 期待することは？
資産拡大に向けての中長期プラン例などを教えていただきたいです。
体験者66
「与信枠の使い方／“最悪と最高を数値化し、希望と予測を切り分ける”大切さ」
Q. なぜ受けましたか？
ワンルームマンション全否定の考えが根強いなかで、どういう言葉で区分の不動産投資を推奨するのか聞きたかったこと、不動産に精通した方の話を聞くのがシンプルに楽しいからです。
Q. ためになったことは？
自分の考えが大きく間違っていないと理解できたこと、与信枠の使い方を考えられたこと、将来的に不透明なことでも最悪と最高を数値化し、希望と予測を切り分けて考えておくことが投資や事業に大事だと気付けたことです。
Q. 今後は？
与信枠の使い方をもっと具体的に考え、キャッシュフローが確実に出る物件を買い増していきます。
Q. 期待することは？
良い面も悪い面も伝えていただける不動産のプロ、その時々の最良の提案や不動産の原理原則を伝えるプロであってほしいです。
体験者77
「“別の会社から提案中の物件”について、第三者目線の意見を聞きたかった」
Q. なぜ受けましたか？
Xで有益な情報を発信しているこうのすけさんに、現在別の会社で提案を受けている物件についての意見や、不動産投資をする上での考え方などをお聞きしたかったからです。
Q. ためになったことは？
物件の割高・割安の考え方や、不動産投資を始めるにあたっての考え方を細かく教えていただけたこと。また、ライフプランに合わせてどのくらいのスケールで投資を始めていくのかを考える良い機会になりました。
Q. 今後は？
今後もお話を聞いて、良い物件があれば不動産投資を始めたいと考えています。
Q. 期待することは？
不動産投資の最新の情報もふまえた知識や、良い物件の紹介などを期待したいです。
体験者88
「価値観を共有でき、税理士法人も紹介してもらえた／超長期で純資産を増やす」
Q. なぜ受けましたか？
情報収集のためです。
Q. ためになったことは？
価値観を共有できたことは良かったです。また、税理士法人さんをご紹介いただきました。
Q. 今後は？
投資方針に変更なし。短期での売却は想定せず、超長期での保有で純資産をコツコツと増やしていきます。
Q. 期待することは？
特に金融機関の状況や物件相場など、いろいろ情報交換させてもらえるとありがたいです。
体験者99
「出口戦略を“具体的に立てる”大切さを学べた」
Q. なぜ無料面談を受けましたか？
不動産投資で成功するための知識を深めたかったからです。
Q. ためになったことは？
出口戦略を具体的に立てることの大切さを学びました。
Q. こうのすけに期待することは？
不動産投資で成功するために、いろいろ相談に乗ってほしいです。
体験者1010
「第三者目線で評価してほしかった／年収も踏まえ“持ち続けた方が良い”と分かった」
Q. なぜ受けましたか？
第三者目線で、今の物件の評価をしてほしかったからです。身近な人に投資のことを打ち明けるのが不安で、まず話を聞いてほしかったんです。
Q. ためになったことは？
自分の年収面も考えると、持ち続けた方が良いという意見を得られました。
Q. 今後は？
今後もそのまま持ち続け、キャッシュフローを黒字にできるのを長期で考えていきたいです。
Q. 期待することは？
疑問があった際のQ&A、実際に話が必要になった場合のコンサル等、第三者目線でのサポート、物件の売却価格（市場価値）の確認です。
体験者1111
「中古と新築の違い・自分にどちらが合うかが分かった」
Q. なぜ受けましたか？
疑問点を聞きたかったからです。
Q. ためになったことは？
中古と新築の違いや、自分にどちらが合っているかが分かりました。
Q. 今後は？
購入するにあたり、物件の選び方が少し分かったので、前向きに進めていけそうです。
Q. 期待することは？
困った時に、親身になって相談してくれることです。
体験者1212
「具体的な数値シミュでイメージが湧いた／長く持たないと損、と長期目線に」
Q. マンション投資戦略はいかがでしたか？
具体的な数値をシミュレーションしてくれて、とても分かりやすく、イメージが湧きました。
Q. 出口戦略を聞いてためになったことは？
ある程度長い期間持たないと損することが明らかになって、長期目線で考えるのが大事だなと思いました。
Q. 期待することは？
不動産投資で成功するための助言や、良い物件の提案を期待しています。
体験者1313
「メリット→リスク→お金の考え方／“どこまでのリスクを許容できるか”を理解」
Q. なぜ受けましたか？
Twitterで、都内物件で収支がプラスになる情報を見て興味が湧きました。都内でプラスは他社ではありませんでした。
Q. ためになったことは？
メリット→リスク→お金の考え方を学べました。特にリスクの部分で、どこまでのリスクを許容できるのかを考えることの重要性を理解しました。
Q. 今後は？
時間をかけて情報を得ながら、ライフプランに合わせたシミュレーションを行い、リスクが許容できるのかを判断していきたいです。
Q. 期待することは？
不動産の“闇”も暴いていただきつつ（笑）、これからも誠実に物件を紹介してほしいです。三方よしを追求してください。
体験者1414
「デメリットも丁寧に教わり、真剣に学ぼうと思えた」
Q. ためになったことは？
不動産投資はメリットだけではない、と。ただデメリットを理解し許容できる方であれば、真剣に取り組むことでしっかりとリターンを得ることができる、と感じました。デメリットを丁寧に教えていただけたことで、真剣に学んでみようと思えました。ローンを組むのが簡単ではないこと、銀行も不動産屋もオーナーも利益をあげられる環境がこうのすけさんの元にはある、と認識できました。
Q. 今後は？
若いうちに取り組んでみたい気持ちになっています。
Q. 期待することは？
今の志を持ち続けて、幸せになれる方を増やしてほしいです。
体験者1515
「エクセルで“最悪のケース”まで含めた収支・節税シミュレーション」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資（物件や不動産会社の選定）について、詳しく知りたかったからです。
Q. ためになったことは？
エクセルでの具体的なシミュレーション（最悪のケースを含めた収支、節税など）が、とても参考になりました。
Q. 今後は？
今後とも前向きに検討し、ここ数か月で投資を始められたらと思っております。
Q. 期待することは？
面談後にいただいた特典動画で勉強し、数十年を見据えた投資の見通しについても相談させていただけたらと思っております。
体験者1616
「“プラスになった時点で売却→繰り上げ返済や次の頭金”という出口の選択肢」
Q. なぜ受けましたか？
保有しているマンションは長期で保有する予定でしたが、こうのすけさんのXを見て、出口戦略が気になりました。
Q. ためになったことは？
プラスになった時点で売却し、その資金で他の物件の繰り上げ返済や、新たに購入する物件の頭金にできることが分かりました。
Q. 今後は？
今回うかがった出口戦略の考え方を、今後の判断の参考にしていきたいです。
体験者1717
「“いつ売ればプラスか”を数値で試算し、出口戦略を具体化（割高・割安の判断も）」
Q. なぜ受けましたか？
すでに不動産投資を行っていますが、始めた当時は知識がないまま漠然と始めてしまっていました。これまでの投資方法が適切だったか否か、アドバイスをいただきたく参加しました。
Q. ためになったことは？
いつ頃に売却すると収支がプラスになるかについて、数値を用いてアドバイスをいただき、出口戦略を具体的にイメージすることができました。
Q. 今後は？
現在の物件を引き続き保有しつつ、2件目についても検討していきたいと考えています。
Q. 期待することは？
物件購入から売買までの出口戦略の例をいくつか提供してほしいです。また、割高・割安物件の判断ポイントについても教えてほしいです。
体験者1818
「インフレ・円安で“現物資産”を検討／銀行ごとの金利・保障の違いを初めて知った」
Q. なぜ受けましたか？
インフレで物価が上がり、さらに円の価値も下がるなかで、現物資産を考えなくてはと思い、以前から気になっていた不動産について、今の状況と家族も含めた見通しを相談したかったからです。
Q. ためになったことは？
不動産の金利について、銀行それぞれの金利や保障の違いについて初めて知りました。
Q. 今後は？
不動産投資と家を持つことなど、具体的にいつどうなっていたいか、どういう方針にしたいかを考えたいと思います。
Q. 期待することは？
このようにセカンドオピニオンができる機会は大変貴重だと思います。今後もこのような機会が増えるといいなと思います。
体験者1919
「融資金利の決まり方・銀行情報・エリアのランク等の最新情報がわかった」
Q. なぜ受けましたか？
利回り表など、最新情報の収集のためです。
Q. ためになったことは？
融資金利の決まり方、銀行の情報、エリアのランク等の最新情報がわかりました。
Q. 今後は？
区分マンションを買い増し、キャッシュフローが出る物件にシフトしていきます。
Q. 期待することは？
公平で、買い手側の視点でのアドバイス・情報提供を期待します。
体験者2020
「他社から提案中の物件が“割高”と判明／与信枠の活かし方まで」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資を始めるにあたっての疑問点を解消したかったこと、現在ほかの会社から提案を受けている物件について、第三者目線での評価を聞きたかったからです。
Q. ためになったことは？
現在ほかから提案を受けているものが、いずれも割高だと分かったこと。提案を受けている他社より、もっとコストパフォーマンスが高い会社が少なくとも2〜3社はあると分かったことです。
Q. 期待することは？
今後もセカンドオピニオンという中立の立場で、親身に相談に乗ってほしいです。レバレッジ効果を最大化させる観点も踏まえ、与信枠をどう有効活用していくか検討をサポートしてほしいです。他社から受けた提案物件の、客観的かつ率直な意見も聞きたいです。
体験者2121
「「本当に無料でいいの？」——購入した会社は出口提案なし、第三者の視点を求めて」
Q. なぜ受けましたか？
新規投資マンションを購入し、ネット検索すると新築のデメリット情報が多く不安が募ったこと、第三者の視点での出口戦略を知りたかったからです（購入した不動産会社からは詳細な出口戦略の提案はありませんでした）。
Q. ためになったことは？
自分の知識不足・勉強不足を痛感しました。不動産の契約書や記事でよく見る言葉を、間違った認識・捉え方をしていたことが分かりました。
Q. 今後は？
すぐに売却しても赤字なので、長期保有でコツコツ繰り上げ返済していきます。
Q. 期待することは？
現時点でもかなり期待以上のことをしていただいています。「本当に無料で良いのですか！？有料の内容では？」という詳細な資料を作っていただいたり、濃い内容のセッションを無料で受けられました。ぜひ続けてほしいです。
体験者2222
「仕入れ値を市場と比較し“安い・高い”を判断／修繕積立金まで見てリスクを洗い出す」
Q. なぜ受けましたか？
さまざまな話を聞いている中で、客観的な話・実績のある話を聞きたいと考えたためです。
Q. ためになったことは？
仕入れ値を導き出し、市場と比較して相場感で安い・高いを考えること。修繕積立金が上がっているかどうかを見極め、リスクを洗い出すことです。
Q. 今後は？
投資については前向きに考えているので、今後の良い物件条件などの話を聞きたいです。
Q. 期待することは？
不動産投資での成功・三方よしを具現化されている方だと思いますので、アドバイスや提案、投資全般・ライフスタイルに応じた提案もいただきたいです。

※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。

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