デュオ・スカーラ新宿
デュオ・スカーラ新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区新宿5丁目12-10 |
|---|---|
| 交通 | 都営新宿線 新宿三丁目駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ丸の内線 新宿三丁目駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2002-04（築24年） |
| 総戸数 | 74戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | SRC造 |
| 分譲会社 | 株式会社ダイナシティ |
| 建物管理会社 | 昭和管財株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
デュオ・スカーラ新宿は、東京都新宿区新宿五丁目の新宿三丁目駅（都営新宿線・丸の内線）徒歩4分に建つ2002年竣工・地上11階建て74戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、価格の妥当性を確かめる視点が必要です。
立地と交通
デュオ・スカーラ新宿は、都営新宿線と東京メトロ丸の内線が使える新宿三丁目駅から徒歩4分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって乗り換えの選択肢が増える点は強みです。
建物がある新宿5丁目12-10は、用途地域が商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）80%・建物の大きさの上限（容積率）800%という、高い建物が建ちやすい地域です。周囲にどんな施設が多いかは今回のデータに無いため、実際の街の雰囲気は現地を歩いて確認してください。
建物と管理
この物件は2002年4月に竣工した、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた造り）・地上11階建て、総戸数74戸の所有権マンションです。分譲は株式会社ダイナシティが手がけました。築24年で、今後は配管や外壁など設備の更新時期に差しかかってくる年数です。
管理は昭和管財株式会社が担当しています。長期修繕計画の内容や修繕積立金の積み立て状況は今回のデータに無いため、購入前に管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格3970万円、平均実質利回り3.28%、家賃は125,000円（サンプル1件）という結果でした。件数が少ないため、この棟全体の傾向とは言い切れません。
同じ新宿区で行われた診断は259件あり、「危険（割高）」が133件、「注意」が38件、「安全・割安」が83件、「判定不能」が5件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3082万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の数字とエリアの数字を並べると、提示価格は高めで利回りはエリア平均より低く見えますが、診断1件の参考値なので判断は保留してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から47m離れた地価公示地点（新宿５－１５－６）では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり5,120,000円で、前年の4,400,000円から16.4%上がりました。地価が上がっている地域である一方、地価の上昇がそのまま部屋の価格や賃料に直結するとは限らないため、あくまで参考情報として見てください。
周辺の取引事例は1117件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例としては、2025年第4四半期に北新宿で25平方メートル・1Kが3300万円、歌舞伎町で35平方メートル・2DKが3200万円、歌舞伎町で30平方メートル・1DKが3900万円という取引がありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」ですが、地盤は「やや液状化しやすい」とされ、地形は谷底低地（傾斜が緩やかな低い土地）です。地震の際の揺れ方や液状化の影響は建物ごとに違うため、基礎や地盤の対策については重要事項説明書や自治体のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部のマンションレビューというサイトでは、評点4.5（7件）という評価がついています。具体的にどんな点が良い・気になるとされているかは今回のデータに含まれていないため、実際の住み心地や管理の様子は、内見時に管理人や住民に話を聞いて確かめてください。
診断件数は1件の参考値で、判定は「危険（割高）」でした。
新宿区全体でも「危険（割高）」が最多で、相場は割高傾向が目立ちます。
地価は上昇中ですが液状化リスクもあり、価格と地盤の両方を確認してから検討してください。
- 長期修繕計画書と修繕積立金の積み立て状況を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理の実態を確認する
- 地盤・液状化対策を重要事項説明書で確認する
- 賃貸中なら家賃や契約内容を賃貸借契約書で確認する
- 周辺の実際の取引価格と提示価格を比べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.22ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.28%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.22ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 125,000円
この棟の家賃中央値（125,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 31.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿５－１５－６（この棟から約47m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルーブル早稲田新宿区
- グローベル新大久保マスターズゲート新宿区
- エクセリア神楽坂新宿区
- スカイコート四谷新宿区
- ファーストリアルタワー新宿新宿区
- シャルムコート新宿ステーションパレス新宿区
