オリエント新宿
オリエント新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築50年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区新宿1-15-6 |
|---|---|
| 交通 | 丸の内線 新宿御苑前駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1976-10（築50年） |
| 総戸数 | 55戸 |
| 階数 | 11階建て |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社合人社計画研究所 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
オリエント新宿は、東京都新宿区新宿1-15-6に立つ11階建て・55戸のワンルームマンションです。丸の内線新宿御苑前駅から徒歩2分、1976年築・所有権の物件です。割高診断は参考値ながら安全・割安の判定が出ています。周辺相場や管理体制も含め、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
オリエント新宿は、東京都新宿区新宿1-15-6に位置し、丸の内線の新宿御苑前駅から徒歩2分という近さにあります。新宿御苑のそばにあり、新宿駅や四谷方面への移動もしやすい立地です。通勤や通学で駅からの距離を重視する人にとっては、使いやすい場所といえます。
このエリアの用途地域は商業地域（お店やオフィスのビルを建てやすい地域）で、建蔽率80％・容積率700％という数字からも、周囲に大きな建物が建ちやすい場所だと分かります。商業地域らしく飲食店や会社のビルも多く、落ち着いた住宅街とは少し異なる雰囲気の街並みです。
建物と管理
建物は1976年10月に竣工した11階建て・55戸のマンションで、築年数は50年です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）で、権利形態は所有権（建物と土地のどちらも所有する権利）となっています。
管理会社は株式会社合人社計画研究所です。築50年という年数を考えると、過去の大規模修繕の実施状況や今後の修繕計画がどうなっているかが気になるところですが、これらは今回のデータには含まれていません。長期修繕計画と直近の総会議事録を、売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、参考値としてご覧ください。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.35％、平均提示価格は1550万円、家賃中央値は65,000円でした。診断の件数が少ないため、この結果だけで割安と決めつけることはできません。
新宿区全体では診断の件数が259件あり、多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.5％、平均提示価格は3082万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の診断結果はエリア平均より利回りが高く価格は低い方向ですが、1件の診断と259件の診断を単純に並べて比べることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から180m離れた新宿１－３４－１５の地点（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり4,000,000円で、前年の3,400,000円から17.6％上昇しています。用途地域は商業地域で、防火地域にも指定されています。この結果はこれまでの動きであり、今後も同じ傾向が続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で928件あり、価格中央値は3800万円、面積中央値は30平方メートルでした。例えば富久町では2015年築・30平方メートルの1LDKが5000万円、四谷では1983年築・50平方メートルの1DKが6800万円で取引されています。間取りや築年、面積がそれぞれ異なるため、金額だけを単純に比べることには注意が必要です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。ただし地震や水害のリスクに関する評価は見直されることがあるため、購入前には自治体が公開している最新のハザードマップも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイトであるマンションレビューでは、評点4.0、18件の評価が登録されています（評点はそのサイト独自の集計によるものです）。具体的にどのような点が良いとされているか、あるいは気になるとされているかの内容は今回のデータには含まれていないため、詳しく知りたい方はマンションレビューのページで実際のコメントを確認してください。
新宿御苑前駅徒歩2分は便利ですが、築50年の建物のため修繕状況の確認が欠かせません。
割高診断は参考値ながら、エリア平均より利回りが高く価格は低い結果が出ています。
地価は前年より上昇していますが、これは過去の結果で今後の値上がりを保証するものではありません。
- 直近の大規模修繕の実施時期と内容を管理組合に確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する
- 現在の入居者の賃貸条件（家賃・契約期間）を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 周辺の類似間取りの取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- 自治体の最新のハザードマップを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の確認が必要）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点18件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.85ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.35%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.85ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
この棟の家賃中央値（65,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 31.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿１－３４－１５（この棟から約180m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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