ラグジュアリーアパートメント西新宿
ラグジュアリーアパートメント西新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿四丁目8番41号 |
|---|---|
| 交通 | 西新宿五丁目駅（清水橋）駅 徒歩2分 ／ 都庁前駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2004-06（築22年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 建物管理会社 | 東洋館 |
この物件の解説（宅建士視点）
ラグジュアリーアパートメント西新宿は、東京都新宿区西新宿四丁目に建つ築22年・51戸のワンルームマンションです。西新宿五丁目駅徒歩2分、都庁前駅徒歩9分と複数の駅が使えます。割高診断は1件のみで参考値ですが、新宿区全体では「危険（割高）」の判定が最も多い状況です。
立地と交通
この物件は東京都新宿区西新宿四丁目8番41号に建つワンルームマンションです。最寄りは西新宿五丁目駅（清水橋）で徒歩2分、都営大江戸線の都庁前駅も徒歩9分で使えます。複数の駅を選べる立地は、通勤や外出の選択肢を増やしてくれる点と言えます。
用途地域は第2種中高層住居専用地域で、市街化区域に入っています。住居系の地域のため、高さや用途に制限があり、周辺に高層ビルや工場が建ちにくい環境です。建物の高さ制限などの詳しい内容は、新宿区の都市計画課で確かめてください。
建物と管理
建物は2004年6月の竣工で、2026年時点で築22年です。6階建て、総戸数51戸という規模で、管理会社は東洋館です。管理会社がある点は、日常の清掃や設備の点検がある程度は仕組みとして回っている可能性を示します。
建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理の実態（修繕積立金の状況や総会の様子）も分からないので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主か管理会社に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.69%、平均提示価格は2730万円でした。家賃は98,000円のサンプルが1件あり、中央値も同じ98,000円です。件数が少ないため、この数字だけで棟全体の傾向を決めることはできません。
新宿区全体では254件の診断があり、多い判定は「危険（割高）」（133件）でした。「注意」が37件、「安全・割安」が82件、判定不能が2件です。エリア全体の平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3076万円、家賃中央値は95,000円で、この棟の数字と比べる手がかりになります。ただしエリアの平均を1棟に当てはめることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から115m離れた西新宿４－４－１５の地価公示地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり3,340,000円で、前年の3,040,000円から9.9%上昇しています。この地点は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域の指定があります。この棟自体の用途地域（第2種中高層住居専用地域）とは異なるため、エリア内でも区画によって規制が違う点に注意してください。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は910件あり、価格の中央値は3100万円、面積の中央値は30平方メートルでした。2025年第4四半期の例では、20平方メートルの1Kが2900万円や3400万円、25平方メートルの1Kが2900万円で取引されています。件数は多いものの、面積や築年が物件ごとに違うため、単純な比較はできません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の想定は今回のデータに無いため、新宿区が公開するハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点4.1、件数8件の口コミが載っています。具体的な良い点や気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確かめてください。
診断件数は1件のみで参考値、新宿区全体では「危険（割高）」が最多という違いがあります。
地価は前年より9.9%上昇していますが、将来の値上がりを約束するものではありません。
構造や権利形態など不明な点は、重要事項説明書や登記簿で必ず確認してください。
- 建物の構造と権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 新宿区のハザードマップで高潮の想定を確認する
- 周辺取引事例と検討する物件の面積・築年を比べる
- 診断件数が少ないため追加の相場情報を自分でも集める
- マンションレビューの口コミ内容を直接確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-14確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.19ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.69%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.19ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
この棟の家賃中央値（98,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 3.2% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 3棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿４－４－１５（この棟から約115m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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