ロイヤルアメニティー新宿
ロイヤルアメニティー新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区新宿７丁目１２−１２ |
|---|---|
| 交通 | 東新宿駅 徒歩3分 ／ 若松河田駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2000-02（築26年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ロイヤルアメニティー新宿は東京都新宿区新宿七丁目、東新宿駅徒歩3分に建つ築26年・10階建37戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断は参考値ながら「注意」が中心で、利回りはエリア平均よりやや高めです。立地や管理体制を事実データで中立にチェックします。
立地と交通
ロイヤルアメニティー新宿は、東京都新宿区新宿七丁目にある投資用ワンルームマンションです。最寄りの東新宿駅までは徒歩3分、若松河田駅までは徒歩9分で、2つの駅が使える立地です。駅から近いことは入居者を探すときの大きな魅力になりやすく、空室期間を短くしたいオーナーにとって気になるポイントです。駅近の物件は人気が集まりやすい一方、価格にその分が上乗せされていることもあるため、他の条件ともあわせて確認すると安心です。
この棟が建つ場所の用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。商業地域は住居専用地域に比べて建物の用途制限が緩やかで、周辺に店舗や事務所が混在しやすい地域です。生活利便施設が近くにできやすい一方、繁華街特有の騒音や人通りの多さが気になる人もいるため、購入前に現地を歩いて体感を確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2000年2月築で、2026年時点で築26年、10階建て37戸の規模です。構造や土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。分譲時の売主やブランド名も不明なため、販売当時の資料があれば合わせて確認すると安心です。
管理会社はパートナーズです。築26年が経過しているため、エレベーターや外壁、給排水管といった設備の修繕状況が気になるところですが、具体的な管理体制はデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。修繕積立金の残高や過去の大規模修繕の実施時期も、今後の資産価値を左右する重要な情報です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件で、件数が少ないため参考値として扱ってください。内訳は「注意」が2件、「安全・割安」が1件で、「危険（割高）」はありませんでした。平均実質利回りは3.72％、平均提示価格は2183万円、家賃は83,000円から86,000円の間に分布しています。
新宿区全体（250件）では平均実質利回り3.51％、平均提示価格3059万円、家賃中央値95,000円で、判定は「危険（割高）」が最も多くなっています。この棟の利回りはエリア平均より0.21ポイント高く、平均提示価格もエリア平均より低めですが、診断件数がわずか3件の参考値であるため、この差だけで割安と決めつけず、同じエリアの類似物件とも比べて判断してください。最終診断日は2026年7月17日です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から227メートル離れた地点（新宿７－２２－１９）の地価公示（令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり1,060,000円で、前年の930,000円から14％上昇しています。この地点の用途地域は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60％、容積率300％、準防火地域に指定されています。地価公示の地点は棟そのものの敷地ではないため、あくまで周辺相場の参考として見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに1154件あり、価格中央値は3400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は120万円、面積中央値は30平方メートルです。直近の例では、北新宿の1K・25平方メートルが3300万円、歌舞伎町の1DK・30平方メートルが3900万円、新宿の1K・20平方メートルが2800万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、地形はローム台地で液状化しにくいとされています。高潮に関するデータは今回のデータには含まれていないため、気になる場合は新宿区が公表しているハザードマップで確かめてください。水害や地盤のリスクが比較的低めな立地であることは、長期保有を考えるうえでの安心材料のひとつといえます。
診断件数3件は参考値ですが、棟の利回りはエリア平均より高めです。
エリア全体は「危険（割高）」判定が多く、価格水準には注意が必要です。
構造や管理体制に不明点があるため、重要事項説明書等で必ず確認してください。
- 構造や土地の権利形態は重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理体制を確認する
- 現在の家賃額や空室状況を賃貸借契約書で確認する
- 診断件数3件は参考値のため類似事例も追加で確認する
- 地価公示地点は棟から227m離れている点に留意して確認する
- エリア全体は「危険（割高）」が多いため価格の妥当性を確認する
- 確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別なので、これらが揃えば買ってよいという意味ではありません
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.22ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.72%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.22ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 86,000円
- 83,000円
- 83,000円
この棟の家賃中央値（83,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 12.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿７－２２－１９（この棟から約227m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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