グランジュール目白西
グランジュール目白西（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区下落合４丁目４−８ |
|---|---|
| 交通 | 下落合駅 徒歩2分 ／ 中井駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2002-08（築24年） |
| 総戸数 | 41戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | NAX |
この物件の解説（宅建士視点）
グランジュール目白西は、東京都新宿区下落合の下落合駅徒歩2分に建つ、2002年竣工・9階建41戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断は件数2件のため参考値ですが判定は危険（割高）が多く、近くの地価公示は前年より20.1%上昇しています。購入前に確認したい点を宅建士の視点で整理します。
立地と交通
グランジュール目白西は、東京都新宿区下落合４丁目４－８に位置しています。最寄りの下落合駅までは徒歩2分、中井駅までは徒歩9分で、2つの駅を使い分けられる立地です。駅近の物件は単身者向けの賃貸需要を集めやすい傾向があり、投資用ワンルームとしての立地条件は確認しておきたいポイントです。
この場所は近隣商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率400%という比較的ゆとりのある建築条件が認められています。商業施設と住宅が混在しやすいエリアで、実際の街の雰囲気や生活のしやすさは、現地を訪れて確かめるのが確実です。
建物と管理
建物は2002年8月に竣工し、2026年時点で築24年、9階建・総戸数41戸の規模です。築年数が20年を超えているため、外壁や設備の経年劣化がどの程度進んでいるかは、現地確認や修繕履歴の開示を通じて把握しておきたい点です。
管理会社はNAXですが、構造（鉄筋コンクリートか鉄骨かなど）や権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲会社やブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
管理の実態、つまり修繕積立金の積み立て状況や過去の大規模修繕の履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は件数2件で、3件未満のため参考値として扱います。判定の内訳は危険（割高）が1件、判定不能が1件で、多い判定は危険（割高）です。ただし件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできません。
診断に使われた平均実質利回りは3.06%、平均提示価格は2,280万円でした。家賃は中央値78,500円（78,000円〜79,000円、サンプル2件）です。新宿区全体の診断（件数257件）では、平均実質利回り3.5%、平均提示価格3,074万円、家賃中央値95,000円となっており、この棟の家賃はエリア平均より低めに見えます。
件数が2件という参考値であることは、相場診断の限界でもあります。今後、この棟で取引されるワンルームの診断件数が増えれば、より精度の高い相場比較が可能になりますが、現時点では棟単独の判定を過信しないことが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約95m離れた中落合２－８－９の地価公示（令和8年7月1日時点）は、1m2あたり1,670,000円で、前年の1,390,000円から20.1%上昇しています。用途地域は近隣商業地域で、区域は市街化区域、防火地域にも指定された商業地です。地価の上昇がこの棟の家賃や売買価格にそのまま反映されるとは限らず、個別の確認が必要です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで555件あり、価格中央値は2,400万円、面積中央値は25m2です。例えば上落合の1Kでは、20m2・2,500万円や1,900万円といった事例があり、同じ面積でも価格には差が見られます。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深は0.5m未満、液状化のしにくさは「しにくい」、地形はローム台地とされています。大きなリスクは示されていませんが、実際の防災対策は区のハザードマップでも併せて確認することをおすすめします。
下落合駅徒歩2分という駅近は強みだが、診断件数は2件のみで参考値にとどまる。
地価公示は前年より20.1%上昇しているが、取引価格は面積や築年で大きく変わる。
構造や権利形態など不明な点が多く、購入前に重要事項説明書での確認が欠かせない。
- 構造・権利形態は重要事項説明書か登記簿で確認する
- 分譲会社・ブランド名は重要事項説明書で確認する
- 管理状況は総会議事録と長期修繕計画で確認する
- 賃貸中の家賃や契約条件は賃貸借契約書で確認する
- 周辺の取引価格と比べて提示価格が妥当か確認する
- ハザードマップで浸水や液状化のリスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別の話）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.44ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.06%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.44ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 79,000円
- 78,000円
この棟の家賃中央値（78,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 17.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中落合２－８－９（この棟から約95m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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