新宿ローヤルコーポ
新宿ローヤルコーポ（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築54年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿8丁目1-11 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 西新宿駅 徒歩3分 ／ 都営大江戸線 新宿西口駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1972-10（築54年） |
| 総戸数 | 68戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 藤沢建設 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
新宿ローヤルコーポは東京都新宿区西新宿8丁目にある、築54年の投資用ワンルームマンションです。東京メトロ丸ノ内線西新宿駅まで徒歩3分の駅近物件で、棟の割高診断は1件のみの参考値ながら安全・割安、新宿区全体では危険（割高）の判定が最も多いという結果でした。
立地と交通
新宿ローヤルコーポは東京都新宿区西新宿8丁目1-11に立地しています。東京メトロ丸ノ内線の西新宿駅まで徒歩3分、都営大江戸線の新宿西口駅まで徒歩8分で、2つの路線を使い分けられる場所です。新宿駅周辺のオフィス街や商業施設にも近く、通勤のしやすさは単身者向けの賃貸需要を支える条件のひとつになります。
この地点は商業地域に指定され、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は500%、防火地域にも指定されています。これは高いビルが建ちやすい街であることを示しており、将来的に周辺の建物が建て替わることで、景観や日当たり、眺望が変わる可能性もある点は覚えておきたいところです。
建物と管理
建物は1972年10月の竣工で、築54年が経過しています。構造は鉄筋コンクリート造、地上6階建で総戸数は68戸、権利形態は所有権です。分譲は藤沢建設、管理は日本ハウズイングが担っています。築年数の長さは、今後の修繕費負担や設備の老朽化を考えるうえで欠かせない材料になります。
築54年のマンションは、配管や外壁の大規模修繕がすでに行われているか、今後いつ予定されているかが資産価値や住みやすさに直結します。今回のデータには修繕の実施状況や長期修繕計画の内容が含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が3件に満たないため参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.67%、平均提示価格は2160万円、家賃中央値は95,000円でした。1件の結果だけでこの棟全体の傾向とは言えず、あくまで一例として受け止める必要があります。
新宿区全体では診断件数257件のうち「危険（割高）」が133件と最も多く、平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3074万円でした。家賃中央値はエリアもこの棟と同じ95,000円です。エリア全体は割高の判定が目立つ一方、この棟は参考値とはいえ割安寄りの判定という対照的な結果になっています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から80m離れた西新宿８－３－３９の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,280,000円となり、前年の1,140,000円から12.3%上昇しています。用途地域は商業地域で、商業地としての取引が想定される地点です。地価の上昇は周辺の需要の強さを示す材料のひとつですが、今後も同じ割合で続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで960件、価格の中央値は3300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は117.8万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として北新宿の1Kでは2025年第4四半期に2500万円から3700万円台までの取引が見られ、築年や面積によって価格に幅があることが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、液状化のしやすさも「液状化しにくい」、地形は安定したローム台地とされています。ただし高潮に関するデータは今回のものにはありませんでした。災害リスクは時期によって見直されるため、最新のハザードマップを新宿区の防災サイトで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点5、件数6件という評価が確認できます。ただし良い点・気になる点として具体的に書かれた内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や管理の評判を詳しく知りたい場合は、マンションレビューの個別レビュー欄を直接確認してください。
築54年のRC造68戸で、分譲は藤沢建設、管理は日本ハウズイングです。修繕計画の確認が欠かせません。
棟の診断は1件のみで参考値ですが安全・割安、新宿区全体は危険（割高）が多い結果でした。
地価は1年で12.3%上昇し商業地域ですが、将来の価格動向を保証するものではありません。
- 長期修繕計画書と修繕実施履歴を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- 最新のハザードマップで高潮など未確認の災害リスクを確認する
- マンションレビューの個別レビューで住み心地の詳細を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.67%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より1.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 0% 同水準 ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿８－３－３９（この棟から約80m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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