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東京都 新宿区

アヴァンティ哲学堂公園

アヴァンティ哲学堂公園（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。

投稿日: 　／　最終更新: 　当社の割高診断データにもとづく集計

アヴァンティ哲学堂公園の建物外観
建物外観写真：イエシル出典ページの掲載写真。所在地（東京都新宿区西落合1丁目）を照合のうえ引用。

物件サマリー

所在地新宿区西落合1-25-9
交通都営大江戸線 落合南長崎駅 徒歩6分
築年2000-04（築26年）
総戸数45戸
階数4階建
構造鉄筋コンクリート造
分譲会社株式会社ニッテイ
建物管理会社(株)ビルシステム
土地権利所有権

この物件の解説（宅建士視点）

アヴァンティ哲学堂公園は、東京都新宿区西落合にある2000年築・4階建45戸のワンルーム投資用マンションです。都営大江戸線 落合南長崎駅から徒歩6分。割高診断は診断件数1件のため参考値ですが「危険（割高）」で、新宿区全体でも割高判定が多い結果です。

立地と交通

アヴァンティ哲学堂公園は、東京都新宿区西落合1-25-9に位置するワンルーム投資用マンションです。最寄りは都営大江戸線 落合南長崎駅で、徒歩6分の距離にあります。駅からの近さは、入居者を探すときの使いやすさにつながる要素のひとつです。

周辺の商業施設や学校までの距離など、暮らしやすさに関わる具体的な情報は今回のデータには含まれていません。実際の生活環境を確かめたい場合は、現地を歩いてみるか、地図サービスや自治体の情報で確認することをおすすめします。夜間の雰囲気や買い物の便は、資料だけでは分かりにくい部分もあります。

建物と管理

建物は2000年4月に竣工し、2026年時点で築26年です。4階建で総戸数は45戸、構造は鉄筋コンクリート造(コンクリートと鉄の骨組みでできた丈夫な構造)、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社ニッテイ、管理会社は株式会社ビルシステムが担当しています。

修繕積立金の金額や直近の大規模修繕の実施時期、清掃や管理人の勤務体制など、管理の実態に関する具体的な情報は今回のデータには含まれていません。これらは建物の資産価値に直結するため、購入を検討する場合は管理組合の総会議事録と長期修繕計画(将来の大規模な修繕に向けたお金と工事の計画)を売主や管理会社に求めて確認してください。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は診断件数1件のため参考値であり、この1件だけで棟全体の傾向を断定することはできません。判定は「危険（割高）」で、実質利回り(入居者からの年間賃料収入をもとにした、投資額に対する収益の割合)は3.51%、平均提示価格は2100万円、家賃中央値は74,000円（家賃サンプル数1）でした。最終診断日は2023年2月26日です。

参考として、新宿区全体での診断件数は257件あり、判定の内訳は危険（割高）133件・注意38件・安全・割安82件・判定不能4件です。多い判定は「危険（割高）」で、エリア全体の平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3074万円、家賃中央値は95,000円でした。この棟と区全体では件数の差が大きいため、単純な比較はおすすめできません。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省のデータによると、棟から206m離れた地点（西落合３－１７－５）の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり810,000円で、前年の737,000円から9.9%上昇しています。地価公示は、国が毎年示す土地の標準的な価格の目安です。

この地点の用途地域(建てられる建物の種類などを決める地域のルール)は第一種低層住居専用地域で、建蔽率(土地に対して建てられる建物の割合)50%・容積率(土地に対する建物全体の床面積の割合)100%、準防火地域(火災対策の建築ルールがある地域)です。一方、建物自体がある場所の用途地域は準工業地域とされており、場所によって規制が異なる点には注意してください。

周辺の取引事例は515件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格中央値は2300万円、単価中央値(取引価格を面積で割った数値のうち、真ん中の値)は95万円/m2、面積中央値は25m2です。個別の例としては、1DK・25m2・1996年築（2025年第4四半期・中落合）が18,000万円、1K・20m2・2003年築が2,400万円、1K・25m2・1999年築が2,200万円という事例があります。間取りや築年によって価格差が大きいことが分かります。

ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化(地震の際に地面が一時的に軟らかくなる現象)は「しにくい」、地形はローム台地(水を通しやすく、比較的硬めの地盤)とされています。比較的落ち着いた地盤環境を示す情報ですが、高潮に関するデータは今回の情報にはないため、気になる場合は自治体が公開しているハザードマップで確認してください。

住んでいる人・検討した人の声

マンションレビューには評点3.3（9件）という情報があります。ただし、良い点や気になる点として挙げられた具体的なコメントの内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や評価の詳細を知りたい場合は、口コミサイト本体で確認することをおすすめします。

宅建士視点で見ると、この棟の診断は参考値（1件）のため、価格の妥当性は個別に確認する必要があります。

新宿区全体では割高判定が多く、同エリアの257件の診断結果も価格を見極める材料になります。

206m先の地点は前年比+9.9%上昇していますが、建物の価格は取引事例と合わせて判断してください。

購入前に確認したいこと
  • 重要事項説明書で用途地域や建蔽率・容積率を確認する
  • 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
  • 登記簿で権利関係と抵当権の有無を確認する
  • 賃貸借契約書で現在の家賃や入居状況を確認する
  • 周辺の取引事例や提示価格と比べて割高感を確認する
  • 口コミサイトで具体的な評価内容を確認する
  • これらが揃っても、買ってよいとは言えません。価格が妥当かは別の話だからです。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）

この物件の割高診断サマリー

1件
当社の割高診断の件数
参考値
診断1件・サンプル僅少
3.51%
平均 実質利回り
2,100万円
平均 提示価格
危険 1

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 新宿区）

259件
東京都 新宿区の診断の件数
危険（割高）
エリアの代表判定
3.5%
平均 実質利回り
3,082万円
平均 提示価格
危険 133
許容 38
安全 83
割安寄り相場並み割高寄り

相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.01ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。

参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.01ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。

エリア解説（監修：こうのすけ）

新宿区のワンルーム需要と相場観

新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。

監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。

家賃相場・賃料分析

74,000円
この棟 家賃中央値
74,000円
この棟 平均家賃
74,000〜74,000
この棟 家賃レンジ
1件
家賃データ件数
この棟の家賃事例（当社の割高診断より・匿名）
  • 74,000円落合南長崎駅・築26年

この棟の家賃中央値（74,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 22.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。

周辺相場家賃（東京都 新宿区）
95,000円
東京都 新宿区 周辺相場 中央値
105,365円
平均 家賃
50,500〜218,000
家賃レンジ（円）
252件
家賃データ件数

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

最寄りの地価公示地点
810,000円/㎡
最寄り地価公示
+9.9%
前年比
50% / 100%
建蔽率 / 容積率

地価公示／西落合３－１７－５（この棟から約206m）　令和8年1月1日　住宅地・準防火地域

周辺の中古ワンルーム 取引事例
2,350万円
周辺の取引価格（中央値）
516件
取引事例
95万円/㎡
㎡単価（中央値）

2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）

災害リスク・法規制（この棟の地点）
なし
洪水浸水想定（最大）
液状化しにくい
液状化
ローム台地
地形分類
準工業地域
用途地域

想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）

こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。

体験者11
「“別の会社から提案中の物件”について、第三者目線の意見を聞きたかった」
Q. なぜ受けましたか？
Xで有益な情報を発信しているこうのすけさんに、現在別の会社で提案を受けている物件についての意見や、不動産投資をする上での考え方などをお聞きしたかったからです。
Q. ためになったことは？
物件の割高・割安の考え方や、不動産投資を始めるにあたっての考え方を細かく教えていただけたこと。また、ライフプランに合わせてどのくらいのスケールで投資を始めていくのかを考える良い機会になりました。
Q. 今後は？
今後もお話を聞いて、良い物件があれば不動産投資を始めたいと考えています。
Q. 期待することは？
不動産投資の最新の情報もふまえた知識や、良い物件の紹介などを期待したいです。
体験者22
「価値観を共有でき、税理士法人も紹介してもらえた／超長期で純資産を増やす」
Q. なぜ受けましたか？
情報収集のためです。
Q. ためになったことは？
価値観を共有できたことは良かったです。また、税理士法人さんをご紹介いただきました。
Q. 今後は？
投資方針に変更なし。短期での売却は想定せず、超長期での保有で純資産をコツコツと増やしていきます。
Q. 期待することは？
特に金融機関の状況や物件相場など、いろいろ情報交換させてもらえるとありがたいです。
体験者33
「出口戦略を“具体的に立てる”大切さを学べた」
Q. なぜ無料面談を受けましたか？
不動産投資で成功するための知識を深めたかったからです。
Q. ためになったことは？
出口戦略を具体的に立てることの大切さを学びました。
Q. こうのすけに期待することは？
不動産投資で成功するために、いろいろ相談に乗ってほしいです。
体験者44
「第三者目線で評価してほしかった／年収も踏まえ“持ち続けた方が良い”と分かった」
Q. なぜ受けましたか？
第三者目線で、今の物件の評価をしてほしかったからです。身近な人に投資のことを打ち明けるのが不安で、まず話を聞いてほしかったんです。
Q. ためになったことは？
自分の年収面も考えると、持ち続けた方が良いという意見を得られました。
Q. 今後は？
今後もそのまま持ち続け、キャッシュフローを黒字にできるのを長期で考えていきたいです。
Q. 期待することは？
疑問があった際のQ&A、実際に話が必要になった場合のコンサル等、第三者目線でのサポート、物件の売却価格（市場価値）の確認です。
体験者55
「中古と新築の違い・自分にどちらが合うかが分かった」
Q. なぜ受けましたか？
疑問点を聞きたかったからです。
Q. ためになったことは？
中古と新築の違いや、自分にどちらが合っているかが分かりました。
Q. 今後は？
購入するにあたり、物件の選び方が少し分かったので、前向きに進めていけそうです。
Q. 期待することは？
困った時に、親身になって相談してくれることです。
体験者66
「具体的な数値シミュでイメージが湧いた／長く持たないと損、と長期目線に」
Q. マンション投資戦略はいかがでしたか？
具体的な数値をシミュレーションしてくれて、とても分かりやすく、イメージが湧きました。
Q. 出口戦略を聞いてためになったことは？
ある程度長い期間持たないと損することが明らかになって、長期目線で考えるのが大事だなと思いました。
Q. 期待することは？
不動産投資で成功するための助言や、良い物件の提案を期待しています。
体験者77
「メリット→リスク→お金の考え方／“どこまでのリスクを許容できるか”を理解」
Q. なぜ受けましたか？
Twitterで、都内物件で収支がプラスになる情報を見て興味が湧きました。都内でプラスは他社ではありませんでした。
Q. ためになったことは？
メリット→リスク→お金の考え方を学べました。特にリスクの部分で、どこまでのリスクを許容できるのかを考えることの重要性を理解しました。
Q. 今後は？
時間をかけて情報を得ながら、ライフプランに合わせたシミュレーションを行い、リスクが許容できるのかを判断していきたいです。
Q. 期待することは？
不動産の“闇”も暴いていただきつつ（笑）、これからも誠実に物件を紹介してほしいです。三方よしを追求してください。
体験者88
「デメリットも丁寧に教わり、真剣に学ぼうと思えた」
Q. ためになったことは？
不動産投資はメリットだけではない、と。ただデメリットを理解し許容できる方であれば、真剣に取り組むことでしっかりとリターンを得ることができる、と感じました。デメリットを丁寧に教えていただけたことで、真剣に学んでみようと思えました。ローンを組むのが簡単ではないこと、銀行も不動産屋もオーナーも利益をあげられる環境がこうのすけさんの元にはある、と認識できました。
Q. 今後は？
若いうちに取り組んでみたい気持ちになっています。
Q. 期待することは？
今の志を持ち続けて、幸せになれる方を増やしてほしいです。
体験者99
「エクセルで“最悪のケース”まで含めた収支・節税シミュレーション」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資（物件や不動産会社の選定）について、詳しく知りたかったからです。
Q. ためになったことは？
エクセルでの具体的なシミュレーション（最悪のケースを含めた収支、節税など）が、とても参考になりました。
Q. 今後は？
今後とも前向きに検討し、ここ数か月で投資を始められたらと思っております。
Q. 期待することは？
面談後にいただいた特典動画で勉強し、数十年を見据えた投資の見通しについても相談させていただけたらと思っております。
体験者1010
「“プラスになった時点で売却→繰り上げ返済や次の頭金”という出口の選択肢」
Q. なぜ受けましたか？
保有しているマンションは長期で保有する予定でしたが、こうのすけさんのXを見て、出口戦略が気になりました。
Q. ためになったことは？
プラスになった時点で売却し、その資金で他の物件の繰り上げ返済や、新たに購入する物件の頭金にできることが分かりました。
Q. 今後は？
今回うかがった出口戦略の考え方を、今後の判断の参考にしていきたいです。
体験者1111
「“いつ売ればプラスか”を数値で試算し、出口戦略を具体化（割高・割安の判断も）」
Q. なぜ受けましたか？
すでに不動産投資を行っていますが、始めた当時は知識がないまま漠然と始めてしまっていました。これまでの投資方法が適切だったか否か、アドバイスをいただきたく参加しました。
Q. ためになったことは？
いつ頃に売却すると収支がプラスになるかについて、数値を用いてアドバイスをいただき、出口戦略を具体的にイメージすることができました。
Q. 今後は？
現在の物件を引き続き保有しつつ、2件目についても検討していきたいと考えています。
Q. 期待することは？
物件購入から売買までの出口戦略の例をいくつか提供してほしいです。また、割高・割安物件の判断ポイントについても教えてほしいです。
体験者1212
「インフレ・円安で“現物資産”を検討／銀行ごとの金利・保障の違いを初めて知った」
Q. なぜ受けましたか？
インフレで物価が上がり、さらに円の価値も下がるなかで、現物資産を考えなくてはと思い、以前から気になっていた不動産について、今の状況と家族も含めた見通しを相談したかったからです。
Q. ためになったことは？
不動産の金利について、銀行それぞれの金利や保障の違いについて初めて知りました。
Q. 今後は？
不動産投資と家を持つことなど、具体的にいつどうなっていたいか、どういう方針にしたいかを考えたいと思います。
Q. 期待することは？
このようにセカンドオピニオンができる機会は大変貴重だと思います。今後もこのような機会が増えるといいなと思います。
体験者1313
「融資金利の決まり方・銀行情報・エリアのランク等の最新情報がわかった」
Q. なぜ受けましたか？
利回り表など、最新情報の収集のためです。
Q. ためになったことは？
融資金利の決まり方、銀行の情報、エリアのランク等の最新情報がわかりました。
Q. 今後は？
区分マンションを買い増し、キャッシュフローが出る物件にシフトしていきます。
Q. 期待することは？
公平で、買い手側の視点でのアドバイス・情報提供を期待します。
体験者1414
「他社から提案中の物件が“割高”と判明／与信枠の活かし方まで」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資を始めるにあたっての疑問点を解消したかったこと、現在ほかの会社から提案を受けている物件について、第三者目線での評価を聞きたかったからです。
Q. ためになったことは？
現在ほかから提案を受けているものが、いずれも割高だと分かったこと。提案を受けている他社より、もっとコストパフォーマンスが高い会社が少なくとも2〜3社はあると分かったことです。
Q. 期待することは？
今後もセカンドオピニオンという中立の立場で、親身に相談に乗ってほしいです。レバレッジ効果を最大化させる観点も踏まえ、与信枠をどう有効活用していくか検討をサポートしてほしいです。他社から受けた提案物件の、客観的かつ率直な意見も聞きたいです。
体験者1515
「「本当に無料でいいの？」——購入した会社は出口提案なし、第三者の視点を求めて」
Q. なぜ受けましたか？
新規投資マンションを購入し、ネット検索すると新築のデメリット情報が多く不安が募ったこと、第三者の視点での出口戦略を知りたかったからです（購入した不動産会社からは詳細な出口戦略の提案はありませんでした）。
Q. ためになったことは？
自分の知識不足・勉強不足を痛感しました。不動産の契約書や記事でよく見る言葉を、間違った認識・捉え方をしていたことが分かりました。
Q. 今後は？
すぐに売却しても赤字なので、長期保有でコツコツ繰り上げ返済していきます。
Q. 期待することは？
現時点でもかなり期待以上のことをしていただいています。「本当に無料で良いのですか！？有料の内容では？」という詳細な資料を作っていただいたり、濃い内容のセッションを無料で受けられました。ぜひ続けてほしいです。
体験者1616
「仕入れ値を市場と比較し“安い・高い”を判断／修繕積立金まで見てリスクを洗い出す」
Q. なぜ受けましたか？
さまざまな話を聞いている中で、客観的な話・実績のある話を聞きたいと考えたためです。
Q. ためになったことは？
仕入れ値を導き出し、市場と比較して相場感で安い・高いを考えること。修繕積立金が上がっているかどうかを見極め、リスクを洗い出すことです。
Q. 今後は？
投資については前向きに考えているので、今後の良い物件条件などの話を聞きたいです。
Q. 期待することは？
不動産投資での成功・三方よしを具現化されている方だと思いますので、アドバイスや提案、投資全般・ライフスタイルに応じた提案もいただきたいです。
体験者1717
「管理会社の見直しで委託料を下げ収支を安定／残債を減らし出口を確かに」
Q. なぜ受けましたか？
自分が現在の不動産投資において、有効な投資ができているか確認したかったからです。
Q. ためになったことは？
聞きたかった事が理解できました。
Q. 今後は？
管理会社を変えることで委託料を下げ、収支を安定させる。残債を少なくして、出口戦略を確かなものとしたいです。
Q. 期待することは？
迷える投資家の助け舟になってほしいです。
体験者1818
「“含み益が出ている方”と話せて、不動産投資の印象が変わった」
Q. なぜ受けましたか？
セカンドオピニオンを聞きたかったためです。
Q. ためになったことは？
不動産投資の基礎を学べました。含み益が出ている方とお話しできて、不動産投資の印象が変わりました。
Q. 今後は？
良い物件があればトライしたいと思います。
Q. 期待することは？
今回のように、正しい知識を教えていただきたいです。
体験者1919
「“節税ありき”ではなく、物件そのものの収益力で考える大切さ」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資を本気でやりたいと思っているので、先生として教えていただきたいと思ったためです。
Q. ためになったことは？
節税後ではなく、あくまで物件のパワー（収益力）として収益を考えることが大切だと教えてもらえたことです。
Q. 今後は？
引き続き、アパートもしくは区分マンションをしていきたいです。
Q. 期待することは？
節税ありきではなく、物件のパワーがあるものを紹介していただきたいです。
体験者2020
「“他の業者が教えてくれない出口戦略”まで知れた」
Q. なぜ受けましたか？
不動産投資に興味があり、自分で調べているうちに、客観的な意見が聞きたかったためです。
Q. ためになったことは？
出口戦略など、他の業者が教えてくれなかったことも知れたので良かったです。
Q. 今後は？
引き続き情報を集めながら検討していきます。
Q. 期待することは？
引き続き、不動産の“闇”みたいな本当の部分も教えてほしいです。
体験者2121
「エリア・相場賃料・修繕積立金など“重要ポイント”を押さえて購入」
Q. なぜ受けましたか？
より良い不動産投資をしていきたいためです。最初の入り口をしっかりとして、今後家族のために資産拡大をしていきたいからです。
Q. ためになったことは？
エリア、相場賃料、修繕積立金など、重要ポイントを押さえて物件購入をすることです。
Q. 今後は？
なるべく早いタイミングで取り組みを始め、資産拡大のために今後どうプランしていけば良いかを考えていきたいです。
Q. 期待することは？
資産拡大に向けての中長期プラン例などを教えていただきたいです。
体験者2222
「与信枠の使い方／“最悪と最高を数値化し、希望と予測を切り分ける”大切さ」
Q. なぜ受けましたか？
ワンルームマンション全否定の考えが根強いなかで、どういう言葉で区分の不動産投資を推奨するのか聞きたかったこと、不動産に精通した方の話を聞くのがシンプルに楽しいからです。
Q. ためになったことは？
自分の考えが大きく間違っていないと理解できたこと、与信枠の使い方を考えられたこと、将来的に不透明なことでも最悪と最高を数値化し、希望と予測を切り分けて考えておくことが投資や事業に大事だと気付けたことです。
Q. 今後は？
与信枠の使い方をもっと具体的に考え、キャッシュフローが確実に出る物件を買い増していきます。
Q. 期待することは？
良い面も悪い面も伝えていただける不動産のプロ、その時々の最良の提案や不動産の原理原則を伝えるプロであってほしいです。

※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。

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