ベルジュール落合
ベルジュール落合（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築31年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区中落合3-25-14 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 落合南長崎駅 徒歩5分 ／ 西武池袋線 椎名町駅 徒歩12分 |
| 築年 | 1995-01（築31年） |
| 総戸数 | 33 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社美建 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都新宿区中落合にあるベルジュール落合は、都営大江戸線落合南長崎駅から徒歩5分、1995年築・地上8階建33戸のワンルーム投資用マンションです。棟の割高診断は参考値1件で安全・割安、エリア全体は危険（割高）が最多という結果でした。地価公示は前年より10%上昇しています。
立地と交通
ベルジュール落合は東京都新宿区中落合3-25-14にあります。最寄りは都営大江戸線の落合南長崎駅で徒歩5分、西武池袋線の椎名町駅からは徒歩12分です。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先の選択肢が広がりやすい点は、賃貸に出す場合の強みになり得ます。
国交省の用途地域（建てられる建物の種類やルールを決めた地域区分）データでは、この建物がある区域は近隣商業地域とされています。一方、徒歩圏にある地価公示の地点（建物から65m）は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%・容積率100%の住宅地です。商業地域と住宅地が混ざり合うエリアと言えます。
建物と管理
建物は1995年1月の竣工で、築31年です。地上8階建で総戸数は33戸、構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権（土地や建物を自分のものとして持てる権利）です。分譲は三菱地所レジデンス(株)で、三菱地所グループのマンション分譲会社です。同社は「ザ・パークハウス」ブランドでも知られますが、このマンションは「ベルジュール」ブランドの物件です。
管理会社は株式会社美建です。ただし管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。築31年ということもあり、過去の大規模修繕の実施状況も合わせて確認しておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件しかないため、参考値として見てください。その1件の判定は「安全・割安」で、平均提示価格は1650万円、平均実質利回りは3.96%、家賃は68,000円（サンプル1件）でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできません。
エリア全体（東京都新宿区）では256件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」で133件、次いで「安全・割安」が82件、「注意」が38件でした。エリアの平均提示価格は3077万円、平均実質利回りは3.5%、家賃中央値は95,000円です。この棟の数字はエリア平均より提示価格が低く利回りはやや高めですが、診断件数が少ない点は踏まえておく必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
建物から65mの地価公示の地点（国が毎年発表する土地の値段の目安）は、令和8年7月1日時点で1㎡あたり792,000円です。前年の720,000円から10%上昇しており、この地点の地価は上向きの動きを見せています。用途地域は第一種低層住居専用地域、建蔽率50%・容積率100%、準防火地域です。
周辺の取引事例は397件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、面積の中央値は25㎡です。例として、2025年第4四半期に中落合で1DK・25㎡・築1996年の物件が18000万円、1K・20㎡・築2003年の物件が2400万円、1K・25㎡・築1999年の物件が2200万円で取引された記録があります。価格の幅が大きいため、個々の条件の違いに注意して見る必要があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化（地震で地面が液体のようになる現象）は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。大きな水害リスクは低いと見られますが、実際の防災対応は区のハザードマップや最新の情報でも確かめてください。
棟の診断は参考値1件で安全・割安判定ですが、エリア全体は危険（割高）が最多です。
落合南長崎駅徒歩5分と交通は便利で、近くの地価公示は前年比10%上昇しています。
管理体制や修繕計画の詳細は未確認のため、総会議事録と長期修繕計画書を必ず確かめてください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 修繕積立金・管理費の金額と増額予定を確認する
- 現地で過去の大規模修繕の実施状況を確認する
- 賃貸中なら賃貸借契約書で家賃や条件を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 周辺の取引事例と売却希望価格を比べて確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。価格の妥当性は別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三菱地所グループのマンション分譲会社。「ザ・パークハウス」ブランドは高品質・高資産性で知られ、丸の内ブランドの信頼性が評価される。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.46ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.96%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 68,000円
この棟の家賃中央値（68,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 28.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中落合３－２６－１８（この棟から約65m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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