ウインズ落合
ウインズ落合（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区上落合2丁目22-12 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 中井駅 徒歩1分 ／ 西武新宿線 中井駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1991-01（築35年） |
| 総戸数 | 76 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 黒澤楽器店 |
| 建物管理会社 | 明和管理 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ウインズ落合は、東京都新宿区上落合にある築35年・地上10階建て76戸のワンルームマンションです。都営大江戸線と西武新宿線の中井駅から徒歩1〜3分という駅近の立地が特徴です。割高診断の件数は1件のみで参考値ですが、判定は「注意」でした。価格や利回りの妥当性は、個別に確認することをおすすめします。
立地と交通
ウインズ落合は、都営大江戸線中井駅から徒歩1分、西武新宿線中井駅からも徒歩3分という駅近の立地にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先に応じて選べる点は魅力です。新宿駅へのアクセスも大江戸線で乗り換えなしで行けるため、都心へ出やすいエリアと言えます。
物件の所在地は近隣商業地域（住宅と店舗が混在しやすい用途地域です）で、市街化区域（市街地として開発を進める区域です）に含まれています。駅周辺には商店や飲食店が集まりやすいため、日常の買い物はしやすい環境と考えられますが、実際の周辺環境は現地を歩いて確認し、気になる点は内覧時にも確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1991年1月に竣工し、築35年になります。地上10階建て、総戸数76戸の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造です）で、権利形態は所有権です。分譲は黒澤楽器店、管理は明和管理が担っています。
築35年という年数は、給排水管や外壁などの修繕が一度は必要になっている時期です。これまでの修繕の履歴や、今後の修繕計画がどうなっているかは今回のデータに無いため、長期修繕計画書と修繕履行記録を管理会社の明和管理か売主に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値です。判定は「注意」で、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合です）は3.89%、平均提示価格は1,750万円、家賃は72,000円（サンプル1件）でした。1件だけの結果なので、この棟全体の傾向として断定はできません。
新宿区全体でみると、診断の件数は256件あり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3,077万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の数字とエリアの数字は単純に並べて比べられる段階ではなく、実際の価格が妥当かどうかは個別の診断で確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から317m離れた中落合１－１７－８の地価公示地点（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり1,200,000円で、前年の1,020,000円から17.6%上昇しました。この地点の用途地域は商業地域、建蔽率（土地に対する建物の建築面積の割合です）は80%、容積率（土地に対する建物の延べ面積の割合です）は400%で、防火地域（燃えにくい建物にすることが求められる地域です）に指定されています。
周辺の取引事例は444件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は103.45万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の中井地区で3,500万円・45平方メートル・1LDKの取引（築1982年）や、2,100万円・20平方メートル・1Kの取引（築2008年）がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地（火山灰が積もった、比較的硬い地盤の台地です）」とされています。物件所在地の用途地域は近隣商業地域、区域は市街化区域です。ハザード情報は更新されることがあるため、購入前には新宿区のハザードマップで最新の情報を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.3、件数8件という評価がついています。ただし、具体的にどんな点が良いとされ、どんな点が気になるとされているかは今回のデータに無いため、マンションレビューの該当ページで内容を確かめてください。
中井駅徒歩1分の駅近物件で、交通の便の良さは評価できる点です。
割高診断は1件のみで参考値、判定は「注意」。断定はできません。
築35年の管理状態や修繕計画は、書類で個別に確認する必要があります。
- 長期修繕計画書と修繕履行記録を管理会社の明和管理に確認する
- 直近の管理組合総会議事録で管理状況を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利形態の詳細を確認する
- 新宿区のハザードマップで浸水・液状化の最新情報を確認する
- マンションレビューの口コミ本文を実際に読んで確かめる
- 周辺の取引事例444件と提示価格を個別診断で比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-26時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.39ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.89%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.39ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 72,000円
この棟の家賃中央値（72,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 24.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中落合１－１７－８（この棟から約317m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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