サンパレス新宿
サンパレス新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区西新宿8-12-1 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸ノ内線 西新宿駅 徒歩2分 ／ JR山手線 新宿駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1981-03（築45年） |
| 総戸数 | 123戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | (株)モリモトクオリティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
サンパレス新宿は、東京都新宿区西新宿にある築45年・12階建て123戸の投資用ワンルームマンションです。丸ノ内線西新宿駅から徒歩2分と駅近ですが、割高診断の件数は1件のみで参考値にとどまり、価格の妥当性は個別に確かめる必要があります。
立地と交通
サンパレス新宿は新宿区西新宿8-12-1にあり、東京メトロ丸ノ内線の西新宿駅まで徒歩2分という近さです。JR山手線の新宿駅へも徒歩10分で行けるため、複数の路線を使い分けられる立地です。駅からの近さは入居者を探しやすい材料になりますが、実際の入居率や周辺の競合物件の状況は今回のデータに無いため、賃貸情報サイトや管理会社に確かめてください。
この場所は都市計画上の用途地域が商業地域に指定されており、建物を大きく建てられる地域です。商業地域は店舗やオフィスが混在しやすく、生活の便利さや賃貸需要に関わる要素ですが、具体的な周辺施設の種類や数は今回のデータには含まれていないため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1981年3月に竣工した鉄筋コンクリート造の12階建てで、総戸数は123戸、権利形態は所有権です。築45年という年数は、設備や外壁の老朽化、将来の修繕費用の負担に関わる重要な情報ですが、具体的な修繕履歴や劣化の状況は今回のデータには無いため、重要事項説明書や管理組合の記録で確かめてください。
管理会社は(株)モリモトクオリティです。管理会社が決まっていることは一つの安心材料ですが、実際の管理体制や長期修繕計画、修繕積立金の額までは今回のデータに含まれていません。管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて、内容を確認することが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみ行われており、3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは3.48%、平均の提示価格は1790万円、家賃は66,000円でした。診断は2023年7月17日時点のもので、現在の家賃や価格とは差が出ている可能性があるため、最新の数字は賃貸情報サイトや不動産会社に確かめてください。
新宿区全体で見ると、診断の件数は257件あり、判定の内訳は危険（割高）133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能4件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3074万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の家賃66,000円はエリアの家賃中央値95,000円より低く、価格や利回りの位置づけは個別に見極める必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から181メートルの西新宿８－３－３９の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,280,000円、前年の1,140,000円から12.3%上昇しています。この場所は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域にも指定されています。地価の上昇は資産価値に関わる一つの材料ですが、今後も続くとは限らないため、将来の価格を決めつけずに見てください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1000件あり、価格の中央値は3200万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は116万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として北新宿地区では、1Kで築2002年・2008年の部屋が2500万円から3700万円で取引されています。ハザード面では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされており、水害や地盤のリスクは比較的低いと読み取れます。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには6件の評価があり、評点は5点となっています。ただし、どこが良い、どこが気になるといった具体的なコメントの内容は今回のデータには記載がありませんでした。実際の住み心地や管理の評判は、現地見学や管理会社への聞き取りで確かめることをおすすめします。
サンパレス新宿は西新宿駅徒歩2分の駅近ですが、診断の件数は1件のみで参考値にとどまります。
新宿区全体でも「危険（割高）」判定が最多で、家賃や価格のバランスは慎重に見る必要があります。
地価は上昇傾向ですが、築45年の建物は管理や修繕の実態を個別に確認してから判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 築45年の修繕履歴や劣化状況を重要事項説明書で確認する
- 管理会社モリモトクオリティの管理内容や費用を確認する
- 現在の入居状況と家賃を最新の賃貸情報で確認する
- 価格が今の相場に妥当か複数の診断で確認する
- ハザードマップで最新の浸水・地震リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.02ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.48%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 66,000円
この棟の家賃中央値（66,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 30.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿８－３－３９（この棟から約181m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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