サンセール神楽坂
サンセール神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西五軒町８−８ |
|---|---|
| 交通 | 神楽坂駅 徒歩6分 ／ 江戸川橋駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1992-02（築34年） |
| 階数 | 6階建 |
| 建物管理会社 | United |
この物件の解説（宅建士視点）
サンセール神楽坂（東京都新宿区西五軒町）は、神楽坂駅・江戸川橋駅から徒歩6分、1992年竣工の6階建てワンルームです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」。立地・地価・ハザードの情報を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
所在地は東京都新宿区西五軒町8-8です。最寄りは神楽坂駅と江戸川橋駅で、いずれも徒歩6分です。2つの駅を使い分けられるため、通勤や通学の経路を選びやすい立地と言えます。
用途地域は準工業地域で、区域は市街化区域です。工場と住宅が混在してきた地域によく見られる指定で、周辺に建てられる建物の種類や高さに影響します。実際の街並みは現地で確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1992年2月に竣工した6階建てで、築34年です。管理会社はUnitedです。
総戸数、構造、権利（所有権か借地権かを示す言葉）、分譲会社は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。築34年という年数を考えると、修繕の記録も気になる点です。長期修繕計画と修繕積立金の状況は、管理組合の総会議事録を売主に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値です。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは3.42%、平均提示価格は2,330万円、想定家賃は75,000円でした（最終診断日2024-11-28）。
新宿区全体では診断件数255件のうち、「危険（割高）」133件、「注意」38件、「安全・割安」82件、「判定不能」2件で、エリア全体でも最も多い判定は「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3,074万円、家賃中央値は95,000円でした。この棟の数字はエリアの傾向と大きく外れてはいませんが、診断が1件しかないため、価格が高いか低いかはこれだけで判断できません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から159m離れた水道町の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,010,000円、前年の1,700,000円から+18.2%上昇しています。用途地域は商業地域（用途区分は商業地）、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期〜2025年第4四半期の間で1,011件あり、価格の中央値は3,500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は126.7万円、面積中央値は30平方メートルでした。例として、東榎町の1DK（25平方メートル、2019年築）が3,700万円、同じく東榎町の1K（25平方メートル、2018年築）が4,200万円、赤城下町の1LDK（55平方メートル、1995年築）が6,400万円で、いずれも2025年第4四半期の成約です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされています。液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜の緩やかな低い土地）です。浸水や高潮の想定がある地域のため、新宿区のハザードマップで自分の目で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.5、件数17件という結果が公開されています。ただし良い点・気になる点の具体的な内容は今回のデータに含まれていないため、実際の声はマンションレビューの該当ページで確かめてください。
診断は参考値ながら「危険（割高）」。新宿区全体でも危険判定が最多です。
神楽坂・江戸川橋の2駅利用は魅力ですが、建物情報の多くは未確認です。
地価は上昇傾向でも、浸水・高潮の想定があるため現地確認が欠かせません。
- 総戸数・構造・権利の種類を登記簿や重要事項説明書で確かめる
- 修繕積立金と長期修繕計画を管理組合の議事録で確かめる
- 現在の賃料・空室の有無を最新の募集情報で確かめる
- 洪水・高潮のハザードを新宿区のハザードマップで確かめる
- マンションレビューの口コミ内容を実際に読んで確かめる
- 分譲会社やブランドの有無を売買契約書で確かめる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.5点17件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.08ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.42%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.08ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 21.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／水道町４－２２（この棟から約159m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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