サンライズ新宿
サンライズ新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築47年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区百人町1-3-3 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 新大久保駅 徒歩5分 ／ JR総武中央線 大久保駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1979-05（築47年） |
| 総戸数 | 39戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
サンライズ新宿は東京都新宿区百人町にある築47年、4階建・全39戸のワンルームマンションです。新大久保駅・大久保駅から徒歩5分の立地で、管理は日本ハウズイングが担当しています。割高診断は1件のみで参考値ですが、エリア全体は『危険（割高）』が最多という結果です。
立地と交通
サンライズ新宿は東京都新宿区百人町1-3-3にあります。JR山手線の新大久保駅から徒歩5分、JR総武中央線の大久保駅からも徒歩5分という、2つの駅を使える立地です。駅までの近さは通勤・通学のしやすさにつながる良い点ですが、街の雰囲気や周辺施設については今回のデータに含まれていないため、現地を実際に歩いて確かめることをおすすめします。
国交省のデータによると、棟の近くにある地価公示の地点（百人町１－４－１５、棟から167m）は商業地域に指定されています。一方、国交省の用途地域データ（用途地域とは、土地にどんな建物を建てられるかを決めるルールのことです）では、棟自体のエリアは第１種住居地域・市街化区域とされています。正確な区分は都市計画図や役所の窓口で確かめてください。
建物と管理
サンライズ新宿は1979年5月に竣工した、鉄筋コンクリート造・4階建、総戸数39戸のマンションです。築年数は47年で、権利形態は所有権です。管理は日本ハウズイング(株)が担当しています。駅から近い立地は良い点ですが、築47年という古さは気になる点でもあり、建物の老朽化や修繕の状況は別途確認しておきたいポイントです。
分譲会社名やブランド名は今回のデータに記載が無いため、詳しくは登記簿や販売当時のパンフレットで確かめてください。また、耐震性や外壁・設備の修繕状況についても今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書や管理組合の長期修繕計画で確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱い、断定はできません。その1件の判定は『安全・割安』で、平均実質利回り4.67%、平均提示価格1530万円、家賃中央値75,000円という結果でした（最終診断日2024年1月30日）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の割安感を判断することはできません。
一方、新宿区全体で見ると診断の件数は259件あり、判定の内訳は『危険（割高）』133件、『安全・割安』83件、『注意』38件、『判定不能』5件で、最も多いのは『危険（割高）』です。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3082万円、家賃中央値は95,000円でした。この棟の診断結果とエリア全体の傾向は必ずしも一致しないため、個別に価格の妥当性を確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から167m離れた百人町１－４－１５の地点（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり4,740,000円で、前年の4,100,000円から15.6%上がっています。この地点は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。地価の上昇が今後も続くかどうかは分からないため、最新の公示データで確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで859件あり、価格の中央値は3400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は117.1万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の百人町では、25平方メートル・1K・2014年築が3200万円、同じ25平方メートル・1K・1997年築が1700万円、20平方メートル・1R・1988年築が1100万円という事例があります。
ハザード情報では、この棟の周辺は洪水浸水想定が『なし』、液状化は『液状化しにくい』、地形は『ローム台地』とされています。これは今回確認できたデータの範囲での結果であり、将来にわたって安全が保証されるものではないため、購入前に自治体のハザードマップでも確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト『マンションレビュー』には、この棟について評点4.8（6件）の評価が登録されています。ただし、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や管理の評判について知りたい場合は、マンションレビューのサイトで最新のコメントを直接確認してください。
診断は1件のみで参考値ですが、立地の割安感を示す結果でした。
新宿区全体では『危険（割高）』の判定が最多で、相場には注意が必要です。
築47年のRC造のため、修繕計画や権利関係は書類で必ず確認しましょう。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 登記簿で所有権や抵当権など権利関係を確認する
- 重要事項説明書で耐震性や建物構造の詳細を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃や入居状況を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理運営の実態を確認する
- 公示地価や周辺取引事例を自分でも最新情報で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.8点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-09確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.17ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.67%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より1.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 21.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／百人町１－４－１５（この棟から約167m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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