タックイレブン高田馬場
タックイレブン高田馬場（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築47年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区高田馬場2-19-7 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 高田馬場駅 徒歩0分 |
| 築年 | 1979-03（築47年） |
| 総戸数 | 102 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 穴吹ハウズイング |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
タックイレブン高田馬場は、東京都新宿区高田馬場2丁目、JR山手線高田馬場駅徒歩0分に建つ1979年築・総戸数102戸のワンルーム投資用マンションです。宅建士の視点で立地・建物・相場データを中立に整理し、確認すべき点も合わせて紹介します。
立地と交通
タックイレブン高田馬場は、東京都新宿区高田馬場2-19-7にあります。最寄りはJR山手線の高田馬場駅で、徒歩0分と案内されています。駅の真上に近い立地のため、通勤・通学のしやすさや将来の入居者募集のしやすさという点では条件が整っている部類に入ると言えます。
周辺は商業地域に指定され、建蔽率80%・容積率400%の防火地域です（国交省データ）。商業地域は店舗やオフィスが集まりやすく、買い物や飲食の利便性は高くなりやすい一方、人通りや物音が多くなりやすい面もあります。生活イメージは現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は1979年3月に竣工し、築47年が経過しています。地上11階建てで総戸数は102戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。築年数が古いため、耐震性や共用部の劣化状況は重要事項説明書や既存の耐震診断結果で確かめてください。
管理は穴吹ハウズイングが担っています。ただし管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の有無は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築年数の長いマンションほど、今後の大規模修繕の時期や費用負担も合わせて確認しておく価値があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかないため、参考値として扱い、数字で断定はしません。内訳は危険（割高）1件、安全・割安1件で、多い判定は危険（割高）でした。平均実質利回りは4.12%、平均提示価格は2258万円です。
家賃は中央値88,000円（サンプル2件、76,000円〜100,000円）で、最終診断日は2024年8月18日です。エリア全体（新宿区）は診断件数250件のうち危険（割高）が129件と最も多く、平均実質利回り3.51%、平均提示価格3059万円、家賃中央値95,000円でした。棟の数字はエリア平均と比べて利回りがやや高く、提示価格はやや低い水準にありますが、サンプル数が少ないため今後の診断件数の増加を待って見方を更新する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟の近くにある地価公示地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,820,000円で、前年の1,610,000円から13%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率400%、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺の需要の強さを示す材料のひとつですが、今後も同じ割合で上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は386件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2700万円、面積中央値は25平方メートルでした。この中には1979年築・20平方メートル・2800万円（2025年第4四半期、高田馬場）という本棟と同じ築年の事例もあり、価格水準を見る手がかりになります。ほかにも1K・2003年築・2200万円、1K・1997年築・2500万円といった事例があり、築年や間取りによって価格に幅があることが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、液状化のしやすさは「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされています。評価は見直されることがあるため、購入前には最新のハザードマップで同じ住所を改めて確認してください。
高田馬場駅徒歩0分の利便性は高いですが、築47年で耐震診断などの確認が必要です。
割高診断は2件と少なく参考値ですが、エリア平均より利回りが高く価格は低めでした。
地価は上昇傾向でも、将来の値上がりや満室を保証するものではありません。
- 管理費・修繕積立金の金額と長期修繕計画を管理組合に確認する
- 耐震診断の有無と結果を重要事項説明書で確認する
- 現在の入居状況や賃貸借契約の内容を売主に確認する
- 家賃サンプルが2件と少ないため追加の募集事例も集める
- 地価の上昇が今後も続くとは限らない点に注意する
- 割高診断の件数が少ないため数字を鵜呑みにしない
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.3点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.62ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.12%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.62ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 100,000円
- 76,000円
この棟の家賃中央値（88,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 7.4% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高田馬場３－２－１５（この棟から約93m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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