ジオ新宿百人町
ジオ新宿百人町（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区百人町2丁目26-16 |
|---|---|
| 交通 | 総武中央線 大久保駅 徒歩5分 ／ JR山手線 新大久保駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2019-07（築7年） |
| 総戸数 | 79戸 |
| 階数 | 地上7階 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 阪急阪神不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 明和管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ジオ新宿百人町は、東京都新宿区百人町にある2019年築・総戸数79戸のマンションです。大久保駅徒歩5分、新大久保駅徒歩8分で2路線が使えます。本記事では宅建士の視点で、立地・建物・診断データ・地価の動きを中立に解説します。
立地と交通
ジオ新宿百人町は、東京都新宿区百人町2丁目にある分譲マンションです。総武線・中央線の大久保駅から徒歩5分、JR山手線の新大久保駅から徒歩8分というロケーションで、2つの路線を使い分けられます。新宿駅エリアへも近く、通勤や通学に便利な立地といえます。
新宿駅や各ターミナルまでの具体的な乗り換え時間や始発・終電の時間は今回のデータに含まれていないため、気になる方は駅の時刻表や乗換案内サービスで確認してください。通勤ルートの使い勝手は住む人によって違うため、実際に歩いてみることもおすすめです。
建物と管理
この建物は2019年7月に竣工し、2026年時点で築7年です。地上7階建てで総戸数は79戸、構造は鉄筋コンクリート造（RC造、火や地震に強いとされる構造です）で、権利形態は所有権です。土地の権利も含めて所有する形になります。
分譲したのは阪急阪神不動産で、「ジオ」ブランドとして関西・首都圏に展開しており、阪急阪神グループの沿線価値を活かした物件づくりが特徴とされています。管理会社は明和管理株式会社です。
修繕計画の内容や管理組合の運営状況、積立金の残高といった詳しい管理体制は今回のデータには含まれていません。購入を検討する際は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、参考値として扱います。判定は「安全・割安」、平均実質利回りは4.55%、平均提示価格は4450万円でした。家賃は185,040円で、これもサンプル1件分のデータです。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の割安さを断定することはできません。
エリア全体（東京都新宿区）では診断の件数が256件あり、最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。棟とエリアの数値を単純に差し引いて比較することは避け、それぞれの背景にある条件の違いも踏まえて見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から317m離れた地点（百人町２－２０－２１）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,080,000円、前年は932,000円で、変動率は+15.9%でした。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域に指定されています。地価が上がっていることは分かりますが、今後も同じペースで上がるとは限りません。
周辺の取引事例は995件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2900万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は110万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば北新宿エリアでは、2400万円・30平方メートル・1DK・1977年築（2025年第4四半期）や、4300万円・30平方メートル・2013年築（2025年第4四半期）、4000万円・55平方メートル・1LDK・1978年築（2025年第4四半期）といった取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は硬い地盤とされるローム台地です。災害リスクが低いことを示す情報ですが、個別の建物の耐震性などは別途、建築確認書や設計図書で確認してください。
棟の診断は1件のみの参考値で、安全・割安の判定ですが断定はできません。
新宿区全体では危険（割高）判定が最多で、エリアの相場感も踏まえて見る必要があります。
地価は1年で15.9%上昇していますが、将来も続くとは限らず、管理体制は書類で確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録で修繕状況を確認する
- 長期修繕計画と積立金の残高を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 賃貸借契約書で現在の家賃と入居状況を確認する
- 複数の周辺取引事例と価格を比較する
- 地価公示の変動率は一時点のデータと理解する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではなく、価格の妥当性は別に確認が必要です
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ジオ」ブランドで関西・首都圏を中心に展開。阪急阪神グループのブランド力と沿線価値を活かした物件づくりが特徴。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点17件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.05ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.55%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より1.05ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 185,040円
この棟の家賃中央値（185,040円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 94.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／百人町２－２０－２１（この棟から約317m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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