中落合シティハウス
中落合シティハウス（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区中落合2丁目531 |
|---|---|
| 交通 | 西武新宿線 下落合駅 徒歩8分 ／ 都営大江戸線 中井駅 徒歩15分 |
| 築年 | 1979-12（築46年） |
| 総戸数 | 24戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 住友不動産建物サービス |
| 建物管理会社 | 住友不動産建物サービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
中落合シティハウス（東京都新宿区中落合2丁目）は、西武新宿線下落合駅徒歩8分、1979年築・総戸数24戸の投資用ワンルームマンションです。管理は住友不動産建物サービスが担い、宅建士の視点で建物や相場データ、割高診断の参考値をもとに良い点と気になる点を中立に解説します。
立地と交通
中落合シティハウスは、東京都新宿区中落合2丁目531に位置しています。最寄り駅は西武新宿線下落合駅で、徒歩8分です。もう一つの最寄りである都営大江戸線中井駅までは徒歩15分です。2つの路線が使えるため、通勤・通学先に応じて駅を選べる点はメリットといえます。
下落合駅までの徒歩8分という距離は、賃貸として入居者を探す際にも比較的歩きやすい範囲です。一方、中井駅までは15分とやや距離があり、大江戸線をメインで使う人にとっては不便に感じられることもあります。坂道の有無など実際の歩きやすさは、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1979年12月に竣工し、築47年を迎えています。地上4階建で総戸数は24戸と比較的小規模な棟です。構造は鉄筋コンクリート造（鉄の骨組みをコンクリートで固めた丈夫な工法）で、権利形態は所有権（土地部分も自分のものになる権利）です。分譲・管理はいずれも住友不動産建物サービスが手がけています。
築47年という年数は、価格が抑えられやすい一方で、今後の修繕費がかさむ可能性もある点に注意が必要です。長期修繕計画や修繕積立金の金額、直近の大規模修繕の実施状況は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは4.28%、平均提示価格は3500万円、家賃は144,800円でした。診断の件数が少ないため、この結果だけで割安と断定することはできません。
新宿区全体では258件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」（133件）でした。エリア平均の実質利回りは3.5%、平均提示価格は3082万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の数字とエリア全体の数字を見比べることで、相場の中でのおおよその位置づけを考える材料になります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、この棟から280m離れた中落合2-8-9の地点（令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり1,670,000円で、前年の1,390,000円から20.1%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率（土地に対して建てられる建物面積の割合）80%、容積率（延べ面積の割合）400%で、防火地域（火災対策のため建築に制限がある地域）に指定されています。
周辺の取引事例は587件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は103.3万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、上落合の1K・20平方メートルの物件が2025年第4四半期に2500万円や1900万円で取引されています。
この棟自体の用途地域や、ハザード（水害・土砂災害などの危険性）に関する情報は今回のデータに含まれていないため、新宿区都市計画課やハザードマップ、重要事項説明書で確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟に評点5（件数7件）という評価が出ています。ただし、具体的にどのような点が良い・気になるとされているかの内容は今回のデータに含まれていないため、マンションレビューの該当ページで実際のコメントを確認してください。
中落合シティハウスは1979年築・24戸のRC造で、下落合駅徒歩8分です。
診断は参考値1件のみで「安全・割安」ですが、サンプルが少なく断定はできません。
地価は前年より上昇していますが、修繕や管理の実態は自分でも確認が必要です。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理会社に確認する
- 直近の大規模修繕の実施時期と内容を確認する
- 耐震診断の実施状況を売主・管理会社に確認する
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- ハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- マンションレビューの口コミ内容を自分でも読んでみる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.78ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.28%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.78ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 144,800円
この棟の家賃中央値（144,800円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 52.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／中落合２－８－９（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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