ベネヴィータ市ヶ谷銀杏坂
ベネヴィータ市ヶ谷銀杏坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区市谷薬王寺町70 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 牛込柳町駅 徒歩3分 ／ 都営新宿線 曙町駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2003-11（築23年） |
| 総戸数 | 44 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社さとうベネック |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ベネヴィータ市ヶ谷銀杏坂は、東京都新宿区市谷薬王寺町にある2003年竣工・地上10階建て44戸の投資用ワンルームマンションです。都営大江戸線牛込柳町駅から徒歩3分で、宅建士の視点から立地・建物・価格の見方を中立に整理します。築23年の物件です。
立地と交通
ベネヴィータ市ヶ谷銀杏坂は、都営大江戸線牛込柳町駅から徒歩3分、都営新宿線曙町駅から徒歩8分という、新宿区市谷薬王寺町70の住宅地に位置しています。2つの地下鉄路線を使い分けられる点は、入居者にとって通勤・通学の経路を選びやすい材料になります。
牛込柳町駅は都営大江戸線の駅で、新宿方面や六本木方面へ乗り換えなしで移動できる位置にあります。単身者向けのワンルームとしては、駅までの近さを重視する入居者に選ばれやすい条件です。ただし、周辺の商業施設や学校などの生活環境は今回のデータに無いため、地図サービスや現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
この建物は2003年11月に竣工した、鉄筋コンクリート造・地上10階建てのマンションで、総戸数は44戸です。築年数は23年で、権利形態は所有権（土地も合わせて自分のものにできる権利）です。分譲は株式会社さとうベネックが手掛けました。建物の老朽化の程度は今回のデータに無いため、実際の内覧や管理組合の記録で確認してください。
管理会社は三菱地所コミュニティ株式会社です。大手の管理会社が入っていることは、管理体制の安定につながりやすい一つの材料です。ただし、実際の清掃状況や修繕の計画、管理費・修繕積立金の額は今回のデータに無いため、管理規約や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は、今回のデータでは1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.32%、平均提示価格は3700万円、家賃は120,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2023年9月1日です。診断件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
参考までに、新宿区全体では診断の件数が256件あり、そのうち「危険（割高）」が133件、「注意」が38件、「安全・割安」が82件、「判定不能」が3件と、危険（割高）が最も多い結果でした。エリア全体の平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の診断結果はエリアの傾向に近い方向にありますが、件数が少ない分、慎重に見る必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から183m離れた地価公示地点（市谷柳町２４番３）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,700,000円、前年の2,300,000円から17.4%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%、容積率500%で、防火地域の指定もあります。地価が上がっていることは地域の需要の高さを示す材料の一つですが、今後も同じ傾向が続くとは限りません。
周辺の取引事例は、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で774件あり、価格の中央値は3900万円、単価の中央値は1平方メートルあたり132万円、面積の中央値は30平方メートルでした。取引件数が多く、このエリアの相場感をつかむ目安の一つになります。
例として、2025年第4四半期の原町では、面積15平方メートル・1Kで2300万円、面積25平方メートル・2010年築の1Kで3300万円という取引がありました。また、二十騎町では面積40平方メートル・1LDK・2008年築で7500万円の取引もあり、面積や築年数によって価格の幅が大きいことが分かります。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点3、件数7件の口コミ情報が登録されています。具体的な良い点や気になる点の内容は今回のデータに無いため、マンションレビューのサイトで実際の投稿内容を確認してください。評点だけでは住み心地の詳細までは分からないため、参考情報の一つとして受け止めるのがよいでしょう。
口コミの件数が7件であることは、一定の情報量があることを示していますが、投稿の時期や投稿者の属性などの詳細は今回のデータに無いため、新しい投稿が増えているかどうかも含めてサイト側で確認することをおすすめします。
診断件数は1件のみの参考値で、判定は危険（割高）ですが断定はできません。
新宿区全体でも危険（割高）が最多の判定で、エリアに割高傾向がうかがえます。
地価は上昇していますが将来の動向は分からず、現地や書類での確認が欠かせません。
- 重要事項説明書と登記簿で建物の構造や権利関係を確認する
- 管理規約と長期修繕計画書で修繕費の見通しを確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の状況を確認する
- 周辺の取引事例を複数の時期・広さで比較して相場感を確かめる
- マンションレビューなど複数の口コミサイトで評判を確認する
- 地価公示の変動率はこれまでの数値であり、将来も続くとは限らない
- これらが揃っても価格が妥当とは言えないため、判断には使わないでください
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-26時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.18ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.32%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.18ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
この棟の家賃中央値（120,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 26.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／市谷柳町２４番３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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